Клиенту, обратившемуся в Сбербанк за ипотечной ссудой, нужно быть уверенным, что сделка по покупке выбранного жилья не сорвётся. Ведь для подачи документов на недвижимость после принятия банком положительного решения ему отводится ограниченное время. Срыв сделки потребует возобновить поиски квадратных метров, причём более активно, чтобы не превысить срок действия одобрения по ипотечному займу – 3 месяца. Для недопущения возможности возникновения таких трудностей юристы настоятельно рекомендуют заключать предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка.
О форме предварительного договора
Наличие данного соглашения является в Сбербанке обязательным. Без него жилищный кредит не будет предоставлен. А сам документ вступает в силу сразу после того, как стороны подпишут его.
Требования к документу
Предварительный договор купли-продажи недвижимости по ипотеке Сбербанка должен:
- составляться в письменном виде;
- содержать все требуемые банком сведения об участниках сделки;
- иметь основой описание перехода прав собственности на приобретаемое жильё от одного гражданина к другому;
- включать описание, позволяющее идентифицировать недвижимость: месторасположение, планировка, квадратура, площадь (жилая и нежилая) и проч.;
- содержать опись документов, на основании которых продавец признаётся законным владельцем недвижимости. Указываются дата внесения записи в реестр и её номер, а также реквизиты свидетельства о проведении регистрации прав собственности;
- оговаривать требования к составлению передаточного акта. Этот документ формируется при переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю от продавца. В нём уточняется, в каком виде должно быть жильё на момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка;
- указывать метод расчёта между сторонами сделки – покупателем и продавцом, а также стоимость объекта ипотеки. Необходимо оставить место для пометки о том, что вся зафиксированная в договоре сумма передаётся продавцу без задержек в обозначенный этим документом срок;
- описывать процедуру перехода залога к кредитору от продавца;
- в последнем пункте содержать заключительные положения.
Зачем нужен предварительный договор
Этот документ выступает в качестве гарантии исполнения обязанностей участниками сделки. Если продавец после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры с ипотекой от Сбербанка продаст жильё третьему лицу, вернуть задаток ему придётся в двойном размере (при условии наличия такого пункта в данном документе). И наоборот, при нарушении условий соглашения покупателем либо в случае отказа ему в кредите задаток останется у продавца.
Особая потребность в оформлении предварительного договора возникает, когда:
- квартира приобретается по субсидии на жильё либо с привлечением выделенных государством средств материнского капитала;
- продавец не может лично присутствовать на всех этапах проведения сделки;
- продавец только что обрёл право собственности на реализуемый им объект недвижимости;
- благонадёжность продавца вызывает сомнения.
Что же касается самого Сбербанка, то здесь важно понимать: выдавая ипотечную ссуду на приобретение строящегося или готового жилья, финучреждение сильно рискует, ведь такой вид кредитования предполагает взаимодействие с заёмщиком в течение длительного периода времени – до 30 лет. На протяжении этого срока и в стране, и в жизни кредитополучателя могут произойти разные события. Поэтому заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств Сбербанка просто необходимо. По сути,данный документ является согласованным обеими сторонами проектом сделки, невыполнение требований которого допускается лишь при наступлении общепризнанных форс-мажорных обстоятельств.
Конечно, действие этой бумаги не рассчитано на далёкую перспективу. Однако принятие решения покупать жильё за счёт жилкредита от Сбербанка предполагает, что покупатель ознакомился со всеми условиями обслуживания ипотечного займа и готов их выполнять в будущем. Кроме того, тогда взаимоотношения между участниками изначально будут носить официальный характер.
Об образце предварительного договора
Чтобы исключить возможность появления сложностей, эксперты рекомендуют прийти в отделение банка до подписания предварительного договора и уточнить у менеджера корректность составления бумаги. Сбербанк обычно требует представить следующие сведения о недвижимости:
- подтверждение, что жильё не выступает в роли залога под все возможные кредитные обязательства;
- информацию, касающуюся лиц, наделённых правом собственности на часть недвижимости, включая тех, кто в ней прописан;
- оценочную стоимость. Для того чтобы Сбербанк наверняка принял предложенную цифру, необходимо воспользоваться услугами аккредитованных им фирм-оценщиков.
Если результаты проверки не вызовут сомнений в юридической чистоте сделки, банк даст согласие на выбранное потенциальным заёмщиком жильё. Образец предварительного договора можно запросить у нотариуса или скачать, воспользовавшись ссылкой, размещённой на нашем сайте.
Чем отличается основной договор
Прежде всего необходимо знать о ключевом отличии основного договора купли-продажи квартиры по ипотечному займу, выданному Сбербанком, от предварительного.
Предварительный договор – это не обязательство непосредственного выполнения сделки, а декларация обязательства провести её в будущем.
Кроме того, если предварительное соглашение можно заключить при условии выполнения требования лишь о том, чтобы документ был составлен в письменном виде, то основной договор набирает юридическую силу только после обязательной государственной регистрации.
Что же касается изменений в основном договоре, то их немного. Так, например, в предварительном соглашении содержится только подлежащая уплате сумма, а в основном указывается источник доходов и обязательно расписывается процедура передачи денежных средств за квадратные метры. Кроме того, если покупателей или собственников квартиры несколько, то заключить предварительный договор имеют право по одному представителю с каждой стороны. В основном же договоре должны перечисляться все покупатели и все продавцы, включая несовершеннолетних лиц.
Если расчет производится через ячейку
Действующим законодательством установлено, что, если сумма планируемой сделки превышает 600 тыс. руб., при продаже жилья необходимо пользоваться услугами банка. Отличным вариантом в таком случае является банковская ячейка. Для оформления договора её аренды оба участника сделки приходят в банк. Но ячейка регистрируется только на одно лицо, чаще всего на покупателя.
В договоре аренды прописываются условия, при соблюдении которых продавец получает право доступа к её содержимому. После подписания договора деньги помещаются в сейф. Затем ячейка закрывается, блокируется и остаётся в таком состоянии до момента исполнения условий аренды. Для обеих сторон – и продавца, и покупателя – это наиболее безопасный способ оплаты приобретаемой недвижимости.
