Главная » Ипотека » Общая информация » Можно ли досрочно погасить долг по ипотеке

Можно ли досрочно погасить долг по ипотеке

Многих заёмщиков, обслуживающих жилкредит, волнует вопрос, можно ли досрочно погасить ипотеку. Оформляется такая ссуда на длительный срок – до 30 лет. Если погашать её строго по утверждённому графику, переплата будет весьма значительной. Поэтому при появлении дополнительных денежных средств заёмщики стремятся как можно скорее рассчитаться с финансовым учреждением. Но прежде необходимо узнать нюансы проведения данной операции.Досрочное погашение ипотеки

Возможно ли это

Ещё несколько лет назад отечественные банки могли беспрепятственно вводить запрет на досрочное погашение ипотеки. А если клиент всё-таки выплачивал задолженность раньше зафиксированного срока, его ждали приличные по объёму комиссионные сборы.

Сейчас мораторий на досрочное закрытие жилкредита и применение штрафных санкций запрещены нормами действующего законодательства.

Клиент наделён правом внесения любой суммы, превышающей установленный графиком платёж.

И здесь следует отметить нюанс, касающийся вопроса, как досрочно погасить ипотеку. Многие заёмщики считают, что внесённые дополнительные средства пойдут на оплату процентов. Но это не так. В первую очередь будет погашаться основная задолженность.

Аннуитетная схема выплат

Обслуживание долгосрочного жилищного займа по аннуитетной схеме регулярных платежей сегодня практикует большинство отечественных банков. Даже Сбербанк не даёт своим клиентам право применять альтернативную методику расчёта ежемесячных выплат – дифференцированную

Аннуитетный способ предусматривает проведение периодических платежей равными частями на протяжении всего срока действия договора кредитования. Эта схема имеет следующие основные преимущества:

  • возможность приобретения более дорогой недвижимости;
  • относительная стоимость выплат снижается. Подчёркиваем, относительная. Ведь даже не галопирующая, а умеренная инфляция, которая наблюдается на российском рынке в последнее время, уменьшает покупательную способность рубля.

Неизменная сумма регулярного платежа позволяет клиенту банка планировать расходы на обозримую перспективу.

Из недостатков аннуитетной схемы можно выделить только один – высокий уровень переплат.

Дифференцированная схема погашения

Данный вариант предусматривает уменьшение размера ежемесячных платежей в течение действия договора кредитования. В целом схема имеет следующие преимущества:

  • простая методика расчёта регулярных выплат;
  • равномерное регулярное уменьшение основного долга;
  • рассчитать график досрочного погашения ипотеки достаточно просто. Сделать это можно с помощью кредитного онлайн-калькулятора за несколько итераций.

Из недостатков можно выделить:

  • Долгосрочность действия договора жилищного кредитования сводит на нет преимущества дифференцированных платежей с точки зрения эффективности вложения денежных средств. Причина – всё та же инфляция.
  • Отличающиеся из месяца в месяц взносы на погашение займа усложняют планирование семейного бюджета.

Порядок досрочного погашения

Интересно, что в апреле 2016 года в профильном комитете Госдумы обсуждался законопроект о досрочном погашении ипотеки только с согласия кредитора. Это характерно германской модели регулирования финансового рынка. Однако данный закон в такой редакции принят не был. Вместе с тем досрочное закрытие жилкредита должно производиться по определённым правилам.Закрытие ипотеки

Сначала заёмщику нужно уведомить кредитора о своём намерении – за 30 дней до установленной в договоре даты внесения платежа. Затем важно согласовать свои действия с менеджером финансового учреждения, запросить у него сведения о полной сумме остатка долга вместе с процентами. При безналичной оплате стоит уточнить стоимость услуги перевода денег на счёт банка-кредитора.

Если в транзакции не будет хватать хотя бы копейки, кредит продолжит считаться непогашенным.

Следующий этап – собственно проведение оплаты. Погашение основного долга по ипотеке может выполняться также внесением в кассу отделения банка денежных средств наличными. Плюсами такого способа являются их оперативное зачисление на кредитный счёт заёмщика и минимальная комиссия. В завершении необходимо связаться с менеджером финансового учреждения и уточнить факт официального погашения ипотечного кредита.

Пакет необходимых документов

Вопрос о том, как правильно досрочно погасить ипотеку, будет раскрыт неполно без упоминания требуемых финансовыми учреждениями бумаг. Вместе с тем здесь всё очень просто. Помимо вышеуказанного заявления, в банк необходимо предоставить:

  • оригинал паспорта;
  • договор кредитования.

Если заявку подаёт уполномоченное заёмщиком лицо, предоставляются нотариально заверенная доверенность и паспорт.

Частичное досрочное погашение

Внеся на досрочное погашение ипотеки определенную сумму денежных средств, клиент может остановить свой выбор на одном из двух вариантов перерасчёта. О них речь пойдет ниже. Важно: в любом случае долг остаётся, и его нужно будет погашать, но уже на других условиях, так как сумма задолженности уменьшилась.

В данном контексте логично возникает вопрос, что нужно для пересчета платежа по ипотеке. В поисках ответа следует просто внимательно изучить договор. Затем нужно написать заявление о сокращении периода действия договора кредитования (ежемесячный платёж при этом останется прежним) либо об уменьшении ежемесячных выплат (тогда не изменится срок кредита). Многие заёмщики, как правило, отдают предпочтение первому варианту, так как, с точки зрения переплат, он оказывается несколько выгоднее второго.

Но право выбора есть не всегда. Большинство банков прописывает в договорах лишь одну схему пересчёта параметров кредитования. Поэтому эксперты рекомендуют тем ипотечным клиентам банков, которые планируют погасить ссуду досрочно, подыскать финансовую организацию с подходящими условиями. Кстати, оба варианта предлагают ВТБ 24 и Сбербанк. Впрочем, это неудивительно, ведь обе банковские структуры являются лидерами сегмента ипотечного кредитования физлиц российского финансового рынка.

Особенностью частичной досрочной выплаты задолженности по ипотечному займу является то, что банки могут не выдвигать требование уведомлять их о намерении заёмщика выполнить данную процедуру. Более того, на фоне возросшей конкуренции некоторые финансовые учреждения разрешают проводить платёж в любой подходящий для клиента день, без ограничения минимальной/максимальную суммы выплаты и независимо от указанной в графике даты очередного взноса.

Если же досрочное частичное погашение ипотеки всё-таки требует уведомление, оформить его можно не только на бумаге, но и путём отправки письма на электронную почту финансовой организации. Однако последний вариант не исключает возникновения споров по поводу правомерности преждевременной выплаты. В этом случае банк может начислить штрафы или комиссии, определяемые условиями договора кредитования.

Полное досрочное погашение

Выгодно ли проведение данной процедуры – вопрос, скорее, риторический. Конечно, полное досрочное погашение ипотеки выгодно! Назовем лишь основные преимущества такого решения:

  • Экономия на выплачиваемых банку процентах. При аннуитетных платежах наибольший эффект в этом плане будет достигнут, когда досрочное погашение проводится на раннем этапе кредитования. В этот период большая часть регулярного платежа идёт на оплату процентов по займу, в то время как основной долг уменьшается незначительно. Несколько подробнее речь о том, как пересчитывается ипотека при досрочном погашении, пойдёт ниже.
  • Квартира теряет статус залогового имущества.
  • Быстрое освобождение от значительного долгового бремени.

Вернёмся к разговору о переплате процентов при досрочном закрытии ипотеки с аннуитетными платежами. Это актуально, поскольку их определённая часть уже была предварительно оплачена. В данном вопросе законодательство отстаивает интересы заёмщика. Возврат процентов инициируется путём подачи клиентом заявления сразу после выплаты им задолженности в полном объёме. К этому документу необходимо приложить справку о выплате всего долга и договор кредитования. Банк в течение нескольких дней сделает перерасчёт и переведёт сумму на вышеуказанный карточный счёт.Ипотека в банке

Где взять денежные средства

В нынешних реалиях отечественной экономики вопрос весьма актуален. В этом плане многих интересует, можно ли погасить ипотеку другой недвижимостью. Здесь надо понимать, что банки получают прибыль от продажи денег, а не жилых объектов. И даже приобретаемое за счёт ссуженных им средств недвижимое имущество кредитное учреждение рассматривает лишь в качестве залога, гарантирующего выполнение заёмщиком принятых на себя финансовых обязательств.

С этой точки зрения в более выигрышном положении находится ипотечный клиент, имеющий в собственности другую квартиру – её можно продать, а в приобретённой проживать.  Вырученные деньги пойдут на досрочное погашение жилкредита.

Личные средства

Ипотечный заём обычно берут люди, имеющие высокий доход. Они в состоянии накопить достаточно большую сумму с целью её направления на досрочное закрытие договора кредитования. Эксперты советуют откладывать с каждой зарплаты порядка 10%.

Продать с целью получения дополнительных денежных средств можно не только недвижимость, о чём шла речь выше, но и автомобиль. Такой метод применяется в случае острой необходимости закрыть крупный кредит.

Потребительский заем

Этот способ практикуется, когда основная сумма задолженности выплачена. В результате долгосрочная жилищная ссуда закрывается, заёмщик обретает статус полноправного владельца квартиры, а его кредитная история улучшается.

Однако этому варианту решения финансовой проблемы присущи следующие особенности:

  • человеку, обслуживающему ипотеку, получить новый заём довольно сложно;
  • сумма переплат увеличивается;
  • если необходима крупная сумма денежных средств, новая финансовая организация без залога или привлечения поручителей в предоставлении ссуды может отказать.

Налоговый вычет

Любой россиянин, приобретающий квартиру за заёмные деньги или за собственные средства, может получить налоговый вычет. Он составляет 13% от налога, который был выплачен заёмщиком в течение определённого налогового периода. Государство установило максимальную сумму компенсации выплат по основному долгу – 260 тыс. рублей.

Рефинансирование ипотечного кредита

Особенно востребован данный метод у заёмщиков, которые брали долгосрочный жилкредит в IV квартале 2008 и 2009 годов. Тогда средняя процентная ставка составляла 13,7 и 14,2% соответственно. По сравнению со значением этого параметра 11,11%, зафиксированного в июне 2017 года, разница переплат в абсолютном выражении будет существенной.

Чтобы быстрее закрыть долгосрочный жилкредит, можно воспользоваться более выгодными предложениями других банков. Они могут предоставлять ссуду под меньшую процентную ставку или устанавливать меньший срок. В любом случае переплаты снижаются.Берем ипотеку

Использование помощи от государства

Как известно, проект помощи ипотечным заёмщикам АИЖК прекратил своё действие. С 22 августа текущего 2017 года граждане, взявшие долгосрочный жилкредит, начали получать государственную поддержку по новым правилам. Касаются нововведения главным образом тех наших соотечественников, которым заём был предоставлен в иностранной валюте.

Условия реструктуризации ипотеки

Объём проведённых выплат заёмщиком, обратившихся за списанием части задолженности, – это главный параметр рассматриваемой программы.

Размер госпомощи составляет 30% от остатка по ссуде.

Решение по вопросу, на сколько процентов уменьшается долг в отдельно взятом случае, если он не подпадает под общие положения, принимает специальная комиссия. Максимальный размер госпомощи –   1,5 миллиона рублей.

Кто может претендовать

Рассчитывать на реструктуризацию ипотеки могут:

  • заемщики, воспитывающие несовершеннолетних детей;
  • родители совершеннолетних детей, являющихся студентами среднетехнических и высших учебных заведений и обучающихся на стационаре;
  • родители детей-инвалидов или граждане с инвалидностью;
  • ветераны боевых действий;
  • участники программы «Молодая семья».

Требуется также документальное подтверждение факта снижения доходов по сравнению с датой оформления ипотеки более чем на 30%.

В завершение коротко остановимся на долгосрочном жилищном кредитовании военнослужащих. Досрочное погашение военной ипотеки из собственных средств выгодно по нескольким причинам. Во-первых, это снятие с квартиры обременения. Во-вторых, самостоятельное погашение ипотечной ссуды означает снятие с себя обязательств перед банком, что позволит уволиться из рядов ВС РФ раньше срока.

О плюсах и минусах

Частично о преимуществах досрочного погашения кредита речь шла выше. Было названо всё: экономия на процентах, быстрое лишение недвижимости статуса залогового имущества и проч. Осталось упомянуть об устранении психологической нагрузки на заёмщика. Разумеется, жизнь ипотечного клиента станет проще и комфортнее, как только он выплатит долг банку.

Но существуют аргументы и против досрочного погашения долгосрочного жилкредита. Один из них звучит так: при появлении у гражданина крупной суммы, логично было бы приобрести ещё одно жилое помещение в строящемся доме, а после сдачи его в эксплуатацию погасить имеющийся кредит средствами с аренды.

Кроме того, реальную выгоду от полного либо частичного досрочного закрытия ипотеки заёмщик получит, если эта процедура будет выполнена в течение первых нескольких лет выплаты ссуды. В дальнейшем ее уровень рентабельности снижается.

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор: Видео


Видео по теме:

Стать автором
Стать экспертом

Поделитесь материалом в соц сетях:

Ваш комментарий:

*

*

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x

Задать вопрос