Развитие жилищного кредитования в России по-прежнему остается приоритетной задачей правительства. Однако процентные ставки по ипотеке остаются довольно высокими, что снижает доступность жилищных кредитов для населения с уровнем дохода ниже среднего. В связи с этим активизировалось обсуждение применения такого финансового инструмента, как ипотечные ценные бумаги.
Что это такое
Ключевая проблема развития жилищного заимствования заключается в формировании долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением в расширении финансового рынка является совершенствование способов привлечения долгосрочных инвестиций. ИЦБ как раз представляют собой механизм инвестирования средств.
Ипотечные ценные бумаги – это долговые ценные бумаги, при помощи которых кредитные организации рефинансируют свои вложения в ипотеку.
Например, банк выдает жилищный кредит на 8 миллионов рублей и одновременно выпускает ценную бумагу на аналогичную сумму. Инвестор ее приобретает, возвращая банку его ипотечные вложения. Теперь финансовое учреждение может еще раз выдать заем на такую сумму. А ЦБ банк погашает из тех денег, которые ему возвращает заемщик за ипотеку.
Подобные инструменты широко распространены на западном рынке. Например, популярность ИЦБ обусловлена их обеспечением реальной недвижимостью. Доходность документа зависит от стоимости недвижимости, которая растет ежегодно минимум на несколько процентных пунктов.
Инвестирование в ИЦБ на Западе характеризуется долгосрочным периодом – 10-20 лет. Российские инвесторы отдают предпочтение срокам 3-5 лет. Рынок таких бумаг в РФ еще находится на первоначальной стадии развития и регулируется ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. Для правильного использования данного инструмента на рынке сначала необходимо устранить недочеты в законе «Об ипотеке». Тогда банки смогут опереться на хорошую законодательную базу при выпуске подобных документов.
Функция
Ключевой функцией ипотечных бумаг считается минимизация риска задержки выплат по жилищным кредитам. Банк получает заимствованные деньги за счет инвестирования. Таким образом, долговые обязательства преобразовываются в ценные бумаги с относительно высоким уровнем ликвидности. Такой механизм может быть реализован одним из следующих способов:
- Кредитная организация осуществляет выпуск обеспеченных ценных документов.
- Инвестор продает долг ипотечному агентству.
Виды ИЦБ
Виды и общая характеристика ипотечных ценных бумаг тесно взаимосвязаны. Прежде чем рассматривать каждый тип ИЦБ в отдельности, следует выделить общие особенности таких документов:
- Основной долг по ЦБ погашается ежемесячно, а не один раз в конце срока.
- Размер и количество платежей могут меняться. Это происходит в том случае, если заемщик досрочно закрывает ипотеку.
- Высокая стоимость ИЦБ означает их малую обращаемость, то есть низкую ликвидность.
- Степень надежности ценных документов велика, так как реально обеспечена недвижимостью.
- Доходность зависит от процентной ставки по займу. Из платы за пользование вычитаются расходы на обслуживание кредита, уплату доли управляющему и прочие затраты.
- Доходность по ИЦБ выше, чем по банковским вкладам или при инвестировании в государственные ЦБ.
Всего выделяют три типа ипотечных ценных бумаг:
- Закладная. Это именная ЦБ, дающая право ее владельцу на получение средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная является одной из самых защищенных бумаг в правовом отношении. Несмотря на то что бумага именная, она может передаваться при помощи передаточной надписи. Посредством закладной ускоряется оборот залога.
- Облигация с ипотечным покрытием. Такая ЦБ выпускается в документарном или бездокументарном формате. Отличительной чертой документа является наличие залога ипотечного покрытия, который и гарантирует исполнение обязательства. Могут быть как именными, так и на предъявителя. Владельцы облигаций могут рассчитывать на фиксированный процент, который стабильно выплачивается. Его величина определяется еще до начала эмиссии.
- Ипотечный сертификат. Это именная ЦБ, которая характеризуется отсутствием номинальной стоимости. Она удостоверяет право владельца на определенную долю в ипотечном покрытии. В связи с этим Банк России относит такой сертификат к инструментам с повышенным риском. Это обусловлено сложностью оценки залогового обеспечения и низкой ликвидностью самих ЦБ.
Понятие ипотечного покрытия
Под ипотечным покрытием понимается право требования выплаты процентов по кредитным договорам и возврата средств, вложенных в ценную бумагу. При отсутствии возврата применяется наложение взыскания на имущество, обеспечивающее сделку. Сделать это можно только в судебном порядке.
Для подачи подобных исков существует срок исковой давности. Он ограничен двумя годами. Требования, которые входят в ипотечные покрытия, необходимо подтверждать документально. Покрытие используется в качестве страховки инвесторов от потери вложенных активов.
ИЦБ в России
Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2006 году, несмотря на то что закон, регулирующий их размещение, был принят еще в 2003-м. Именно в 2006 году были размещены первые ИЦБ и проведена первая сделка по секьюритизации.
В настоящий момент этот сегмент находится в стадии развития. Для успешного становления данной рыночной сферы потребуется еще минимум 5-10 лет. Риски для ипотечных облигаций сегодня оцениваются как минимальные. Главный вектор развития направлен на поиск единого подхода к выпуску ценных документов.
Привлекательными аспектами для российских инвесторов являются надежная правовая защита и ликвидность ИЦБ. Одним из эмитентов в РФ выступает Агентство ипотечного жилищного кредитования. Часть привлеченных средств планируется направить на формирование арендного жилого фонда. Новая волна интереса к этому инструменту не случайна. Потенциал рынка огромен, а его ключевыми преимуществами являются прозрачность, доступность, долгосрочность и надежность.
Как купить
Как и остальные ЦБ, ипотечные облигации приобретаются на фондовом рынке. При этом допускается как самостоятельная покупка, так и приобретение при помощи брокеров или доверительных управляющих.
