Ипотечный заём на покупку доли в квартире

Благодаря ипотечному кредитованию приобретение жилья стало сегодня более доступным. Но объём предоставляемых банком средств зависит от уровня дохода заёмщика, поэтому не все наши соотечественники могут себе позволить купить отдельное жильё в кредит. Логично возникает вопрос, возможна ли ипотека на покупку доли в квартире. Попробуем разобраться.

Возможно ли это

Согласно действующему законодательству, выделение заёмных средств на приобретение лишь части жилья – вполне легальная операция. Однако на практике ответ на вопрос, можно ли взять ипотеку под выкуп доли в квартире, зависит во многом от конкретных обстоятельств. В данном сегменте отечественного рынка недвижимости чаще всего встречаются следующие ситуации:

1. Заёмщик намерен выкупить последнюю долю в квартире. В результате он станет полноправным владельцем всего жилья.
2. Гражданин хочет взять в собственность ещё одну долю, но жильё полностью в его владение не перейдёт.
3. Заявитель планирует с помощью ипотеки выкупить половину квартиры или любую другую её часть, причём к данному жилому помещению отношения до этого он не имел.

Понятно, что реакция банка в каждом конкретном случае будет разной. В принципе, расширить за счёт приобретения доли имеющуюся жилплощадь можно, но нужно быть готовым к достаточно большой процентной ставке. Так финансовое учреждение минимизирует свои риски, обусловленные тем, что ликвидность двух долей значительно меньше целой квартиры.

Скорее всего, будет одобрена ипотека на последнюю долю в квартире.

Ведь банк, выдав долгосрочный жилкредит, получит в залог всё жилое помещение, а не только приобретаемую часть.

Наиболее сложная третья ситуация. Здесь вероятность отказа в кредитовании максимальна. Дело в том, что при невыполнении клиентом кредитных обязательств продать долю банку будет непросто. Финансовые учреждения, как правило, на такой риск не идут. В данном случае заемщик может:

• взять заём наличными с коротким сроком возврата и под высокие проценты;
• в качестве залога предоставить другое, более ликвидное имущество.

На каких условиях предоставляется

Оформление ипотеки на долю в квартире предполагает выполнение следующих условий:

• жилое помещение, в котором планируется приобретение доли, не должно находиться под обременением, то есть на дату оформления сделки оно не может выступать в качестве залога в другом банке;
• помещение должно быть отапливаемым, а его площадь – не менее 12 м2;
• дом на дату оформления договора кредитования не должен числиться в списке аварийных сооружений;
• владелец данной доли должен быть наделён правом на пользование санузлом и кухней, причём зафиксировать это право требуется в специальном договоре;
• объект недвижимости, в котором находится доля, должен располагаться в регионе присутствия банка-кредитора.

К заёмщику кредитор предъявляет следующие требования:

• наличие российского гражданства;
• положительная кредитная история;
• официальное трудоустройство с уровнем зарплаты, позволяющим обслуживать ипотеку;
• прописка в регионе, где открыто отделение кредитующей финансовой организации.

Особенности кредитования покупки доли

Прежде всего в контексте рассматриваемого вопроса нельзя путать такие понятия, как доля в недвижимости и комната. Право на долю в квартире не определяет границ, в то время как право на комнату подразумевает отдельное жилое помещение с обозначенными границами, имеющее свой кадастровый номер и свидетельство о праве собственности.

В квартире

Принципиальное отличие ипотечного займа на выкуп последней доли и долгосрочного жилкредита на долю заключается в том, какой статус имеет заёмщик на момент обращения в банк. Если он является собственником одной из долей и желает приобрести оставшуюся часть недвижимости, нужна ипотечная ссуда на последнюю долю в квартире. В случае, когда отношения к квартире он не имеет, но намерен стать владельцем ее части, потребуется стандартный ипотечный кредит на долю.

В последнем случае для проведения сделки необходимо получить нотариально заверенное согласие остальных собственников жилого помещения на продажу части недвижимости по оговоренной цене. При этом надо учитывать, что в 2024 году вступили в действие поправки к Федеральному закону № 391-ФЗ, касающиеся лиц, не имеющих отношения к квартире. Формулируются в общем виде они так: проводить сделку купли/продажи допускается только по истечении месяца с момента извещения продавцом остальных долевых собственников жилья о продаже.

Ниже представлены случаи, когда банки чаще всего отказывают в предоставлении долгосрочного кредита на покупку части жилого помещения:

• Доля выкупается у бывшей супруги/супруга. Здесь банк примет во внимание факт наличия у каждой из сторон новых брачных отношений и период, прошедший со дня развода.
• В нотариальном договоре речь идёт о жилом помещении, доли в котором принадлежат близким родственникам. Причина отказа обусловлена высоким риском фиктивности сделки, преследующей цель обналичить кредитные средства.

В доме

Некоторых граждан интересует, возможна ли ипотека на покупку доли в доме, которая относится к категории долевой собственности. Ответ в этом случае звучит утвердительно. Регламентируется проведение подобной сделки положениями статьи № 250 Гражданского кодекса РФ.

Преимущественным правом на покупку части недвижимости, продаваемой одним из её владельцев, обладают остальные собственники.

Особенностью сделки купли/продажи в некоторых случаях является то, что реализации подлежит отдельное жилое помещение, а не доля в общем недвижимом имуществе. Это, как правило, отделённая от основной постройки часть. Встречаются случаи, когда продаётся такое жилье вместе с приусадебным участком, тоже являющимся частью общей собственности.

Данная ситуация обычно возникает, если:

• дом, являющийся предметом наследственной массы, переходит во владение к нескольким лицам;
• расторгается брак. Тогда при разделе имущества одному из членов бывшей семейной четы отходит часть дома.

И на такие случаи распространяется вышеупомянутое правило: собственник, желающий продать свою часть недвижимости, должен известить о своём намерении других совладельцев недвижимости. Причём не просто проинформировать, а сообщить условия сделки и указать цену доли. После этого продавцу придётся дождаться истечения одного месяца, прежде чем приступить к продаже объекта. И только если никто из других владельцев долевой собственности за это время не проявит желание приобрести реализуемую часть, он сможет выставить свою долю на торги на общих основаниях.

При использовании материнского (семейного) капитала

Используя семейный капитал, можно выкупить комнату в коммунальной квартире либо последнюю долю в таковой. Направить выделенные из бюджета средства можно на выплату:

• первоначального взноса;
• процентов, начисленных за время пользования займом.

Оформляется долгосрочный жилкредит в данном случае на супруга, подавшего в банк заявление. К этому документу он обязательно должен приложить письменное согласие второго члена супружеской пары. Важно учесть, что с помощью МСК в ипотеку можно купить долю в квартире, только если она представляет собой изолированную целую комнату.

Для военнослужащего

Стать владельцем всего жилого помещения или его части военнослужащий может по программе «Военная ипотека». Возврат средств долгосрочного жилкредита производится за счёт накоплений, сформированных ежемесячными взносами из госбюджета. Конечно, средства эти не выдаются наличными. Чтобы их получать, военнослужащему необходимо стать участником накопительно-ипотечной системы. В этом случае отрывается личный счёт заемщика, на который перечисляется госсубсидия.

Что же касается купли/продажи доли квартиры по данной программе, на эту операцию накладывается следующее ограничение: в качестве участников сделки не могут выступать близкие родственники.

Особенности процедуры оформления

Оформление ипотека на долю происходит в следующем порядке:

1. Сбор необходимых документов – паспорт продавца и выписка из ЕГРП.
2. Совладельцы отказываются в письменном виде от преимущественного права покупки доли. Согласие не требуется, если речь идёт о продаже последней части квартиры.
3. Банк собирает информацию относительно того, являются ли совладельцы родственниками заёмщика, а последний подаёт документы, подтверждающие соответствие жилья всем нормам.
4. Продавец подаёт в финансовое учреждение разрешение супруга, подтверждение факта оповещения иных совладельцев, выписку из домовой книги, договор, на основании которого было обретено право собственности, и само свидетельство на обладание этим правом.
5. Рассмотрев возможность предоставления кредитных средств, финансовое учреждение заключает ипотечный договор с заёмщиком.

На разных этапах производится подача различных документов, поэтому описать последовательность процедуры более точно достаточно сложно.

Необходимо отметить, что иногда брать ипотечный кредит на покупку доли в квартире не стоит – когда есть риск потери имущества по разным причинам. В частности, отказаться от идеи займа целесообразно, если:

• один из владельцев квартиры пропал без вести, умер или является заключённым;
• состояние квартиры характеризуется как аварийное;
• один или несколько владельцев не оформляют отказ от покупки доли в письменном виде.

При решении таких вопросов лучше всего обращаться к специалисту. Он сможет проверить квартиру на юридическую чистоту и поможет в оформлении документации.

Перечень необходимых документов

Для оформления ипотеки на часть недвижимости потребуются следующие документы по заёмщику/созаёмщику/поручителю:

• паспорт гражданина РФ;
• военный билет. Предоставляют вышеуказанные лица мужского пола младше 27 лет;
• свидетельство СНИЛС;
• брачное свидетельство;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах.

Банк отводит себе на рассмотрение заявки и принятие решения 2-5 рабочих дней. Если оно будет положительным, заёмщику предстоит заняться сбором пакета бумаг о доле в квартире.

В какой банк можно обратиться

Как было сказано выше, не все отечественные финансовые организации работают в рассматриваемом сегменте финансового рынка. Для того чтобы узнать, какие банки предлагают ипотеку на долю в недвижимости, и получить представление о цифрах, ознакомьтесь с данными в таблице.

Для того, чтобы снять все вопросы по кредитованию в банке, достаточно посетить его сайт. Не исключено, что там вы найдёте дополнительные условия снижения процентной ставки.

Можно ли подарить долю

Чтобы оформить дарственную на часть недвижимости в ипотеке, заемщику нужно подготовить следующие документы:

• договор дарения – его предоставит нотариус, занимающийся оформлением сделки;
• письменное согласие банка;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Юридическую силу дарственная обретает только после соответствующей записи в Федеральной службе государственной регистрации. Окончательно право собственности перейдёт к новому владельцу по завершении регистрационного периода.

О плюсах и минусах

Ипотечное кредитование имеет как плюсы, так и минусы. Рассмотрим их кратко.

Преимущества:

• право использования недвижимости возникает непосредственно после подписания договора;
• длительный срок действия ипотечного соглашения;
• возможность досрочного погашения за счёт чего снижается размер переплат по процентам;
• для приобретения жилья не нужно годами, а то и десятилетиями копить необходимую сумму;
• возможность получения налогового вычета, благодаря чему компенсируется часть затрат.

Недостатки:

• значительная переплата за пользование ссуженными деньгами;
• наличие дополнительных расходов на страховку, оценку стоимости квартиры и прочее;
• ограничение права распоряжения жильём;
• сложности с оформлением;

Оценивать весомость преимуществ и недостатков должен, конечно же, заёмщик, исходя из своих финансовых возможностей.

Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки: Видео