Главная » Ипотека » Общая информация » Ипотека в силу закона и в силу договора: в чем разница?

Ипотека в силу закона и в силу договора: в чем разница?

Отношение к ипотечному кредитованию среди российских граждан довольно неоднозначное. Кто-то только лелеет мечту о получении займа, другие категорически отвергают такой способ приобретения жилья, а некоторые видят в нем единственный выход при покупке собственной недвижимости. На текущий момент в России действительны две разновидности такого займа: ипотека в силу закона и в силу договора. Понимать, в чем принципиальная разница двух понятий, необходимо даже тем, кто пока только в теории рассматривает оформление кредита.Оформляем ипотеку

Что подразумевает законная ипотека

Хорошо известно, что ипотечный заем обозначает получение кредитополучателем некоторой суммы средств от кредитора для покупки недвижимой собственности, которая и выступает в роли залога. Когда заемщик не хочет или не может реализовать свои обязательства, она на вполне законном основании переходит во владение кредитора.

Ответим на вопрос, ипотека в силу закона – что это такое? Она не является результатом специальных договоренностей между двумя сторонами, основанием для ее имплементации скорее можно назвать законодательные акты. Оформление такого займа не сопровождается оплатой пошлины или походом в уполномоченные регистрационные инстанции.

Ипотека в силу закона значит, что заем средств кредитора, используемый для приобретения или возведения жилья, возникает независимо от желания самих участников процесса.

Случаи возникновения

Не будет лишним понимать, в каких случаях законная ипотека приобретает свою действительность:

  • при покупке/постройке жилья с привлечением заемных средств;
  • при выкупе земельного участка за кредитные деньги;
  • при строительстве дома на земельном наделе, пребывающем в залоге;
  • когда ипотечное жилье было конфисковано в силу каких-то причин для удовлетворения муниципальных нужд, а взамен его было предоставлено другое. В этом случае оно также становится ипотечным;
  • при передаче по договору аренды залогового имущества;
  • при оформлении залога имущественных прав.

Существует ряд моментов, когда ипотека в силу закона не возникает; как прописать их в договоре, поможет определить консультация у специалиста. Итак, ипотечным по закону не может стать такое имущество:

  • подлежащее непременной приватизации или запрету на нее;
  • не подлежащее использованию;
  • которое не может стать объектом взыскания.

Отсюда можно резюмировать, что легальная ипотека имеет место быть, когда оформляется целевой заем на покупку недвижимости и возникает необходимость регистрации ее в государственных структурах.Дом в ипотеку

Хорошим примером будет служить такая ситуация. Гражданин имеет намерение приобрести квартиру, но собственных средств для покупки ему недостаточно. Он оформляет кредит в банковском учреждении и осуществляет сделку за счет заимствованных им средств. Согласно предписаниям закона, данное недвижимое имущество становится залоговым для кредитора с той минуты, когда заемщик прошел государственную регистрацию своих прав владения приобретенным объектом.

Как проходит регистрация

Ипотека в силу закона вступает в действие после регистрации следующих документов:

  1. Соглашения о долевом участии в процессе строительства объекта.
  2. Сертификата на право собственности.
  3. Договора уступки.

Осуществляется регистрационная процедура одновременно с регистрацией прав владения недвижимостью. Никаких взносов за это не предусмотрено. Период проведения регистрации – 5 дней. В документе на квартиру, купленную в кредит, будет обозначено, что она является обремененной. Данный факт будет подтверждать, что куплено жилье было за заемные средства, а потому продать жилье без согласия кредитора владелец не сможет, пока не вернет деньги, взятые в долг.

После того как все обязательства со стороны кредитополучателя по кредитному договору будут выполнены, оформляется новый сертификат, уже без обременения. Таким образом, получается, что договор ипотеки – это такой вид отношений между двумя сторонами, который регулируется не только самим кредитным договором, но и законодательными актами.

Что обозначает ипотека по договору

Исходя из названия, можно предположить, что данное понятие возникает вместе с документом, который подписывают кредитор и заемщик, и который определяет характер их отношений. Основная задача документа – обозначить обязательства, которые берут на себя обе стороны. В силу и документ, и прописанные в нем условия вступают сразу после государственной регистрации.Ипотечное жилье

Ипотека в силу договора – это не самостоятельное обязательство, поскольку возникает оно одновременно с кредитным договором. Если предыдущий вид займа возникал автоматически без заявления участвующих сторон, то данная разновидность отношений подразумевает, что участникам процесса потребуется заявить о своем желании в письменном виде.

Отличительной чертой договорной ипотеки является тот факт, что в качестве залога для банка выступает имущество, которое уже имеется в собственности у заемщика.

Наглядным примером может служить такая ситуация. Некий гражданин является владельцем собственной квартиры и желает получить банковский кредит на приобретение дорогостоящего оборудования. В этом случае он обращается к кредитору и вместе с договором о займе подписывает документ, в котором подтверждает, что имеющаяся в его распоряжении квартира будет выступать залогом до того момента, пока он не вернет заемные средства.

Как выглядит регистрация

Основная сложность, с которой придется столкнуться в процессе регистрации, это присутствие в уполномоченной инстанции представителя кредитора, когда будут подаваться документы на регистрацию договора. Кроме того, нельзя не упомянуть о возможной очереди и плотном графике работы сотрудников Росреестра.

Важно отметить, что законная ипотека имеет место при целевом кредите для покупки жилья или земельного участка и не требует согласия подписантов, а при заключении договора меняется владелец имущества. Если же оформлен заем в силу договорных отношений, тогда в документе на право собственности сведения об обременении не указываются. А потому после выплаты кредита свидетельство на жилье не подлежит замене.

Преимущества и недостатки двух видов кредитования

Для того чтобы понять, что имеет больше положительных сторон, ипотека в силу договора или ипотека в силу закона, необходимо четко представлять, в чем существенная разница между ними. Приведем основные отличия:

  • объект, который находится в залоге у банка. Если при легальной ипотеке в его роли выступает приобретаемое жилье, то при договорной ее разновидности эту функцию может выполнять абсолютно любой объект недвижимости, которым уже владеет заемщик на момент подписания соглашения;
  • деньги, полученные путем заключения легальной ипотеки, могут быть потрачены исключительно на приобретение недвижимости, которая будет служить залоговой на весь период действия соглашения. Если же кредит берется под залог уже имеющегося имущества, тогда заемщик получает право потратить деньги на свое усмотрение, даже не ставя при этом в известность банк.

Получение ипотеки

Большим минусом второго вида кредитования (договорного) можно назвать существенную задержку с процессом регистрации, вызванную бюрократическими проволочками и несовершенством системы: кредитные средства заемщик получает сразу, а вот регистрация обеспечения по договору может порой занимать не меньше трех месяцев, в течение которых банк вообще пребывает без залога. Отсюда можно сделать вывод, что ипотека в силу договора и в силу закона имеет и положительные, и отрицательные стороны.

При затянувшемся регистрационном процессе банк может поставить заемщика перед необходимостью выплаты более высокой процентной ставки, пока не будет подписан договор обеспечения, что уже становится невыгодным для последнего. Как вариант банк может попросить своего кредитополучателя предоставить поручителей.

И все же вопреки разным причинам возникновения обе разновидности ипотечного кредитования имеют одинаковую цель и абсолютно равны по своему значению. Это означает, что правовые последствия в каждом из случаев будут совершенно одинаковыми – залогодержатель сможет распорядиться залоговым имуществом по своему усмотрению при невыполнении заемщиком его обязательств.

Что такое ипотека в силу закона и ипотека в силу договора: Видео


Видео по теме:

Стать автором
Стать экспертом

Поделитесь материалом в соц сетях:

Ваш комментарий:

*

*

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x

Задать вопрос