Довольно часто единственным способом покупки жилых квадратных метров является оформление ипотечного кредита. Заёмщик при этом может сразу пользоваться жилплощадью. Однако статус полноправного владельца жилья он обретёт только после того, как долгосрочная ссуда будет полностью выплачена. Вместе с тем в жизни могут возникнуть обстоятельства, требующие произвести обмен ипотечной квартиры на другую. Попытаемся разобраться в этой непростой ситуации.
Возможно ли это
Все ключевые моменты, касающиеся обмена недвижимости, приобретенной за счёт средств ипотечного займа, регулируются положениями Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке», а также Гражданского кодекса РФ (статья №345). В основе отношений между гражданином, взявшим долгосрочную жилищную ссуду и банком, её предоставившим, находятся пункты, прописанные в договоре кредитования.
Таким образом, принципиальные ограничения по вопросу, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру, отсутствуют. Но для этого нужно получить разрешение финансового учреждения.
А банк может отказаться, поскольку риски возникновения убытков возрастают.
Особенности обмена
Обмен ипотечной квартиры может выполняться на равноценную и на более дорогую. Рассмотрим особенности этих сделок.
На равноценную квартиру
Заёмщики, планирующие произвести равноценный обмен (например, при переезде в другой микрорайон или город), имеют больше шансов получить согласие банка. Здесь в качестве основного фактора выступает месторасположения нового жилья. Идеальный вариант – квартира находится в непосредственной близости к отделению финансовой организации. Это важно, так как представитель банка должен иметь возможность без каких-либо трудностей убедиться в нормальном состоянии залогового объекта.
На следующем этапе выполняется проверка выбранной квартиры. Сбором необходимых данных придётся заниматься как заёмщику, так и службе безопасности финансового учреждения. Клиент в обязательном порядке представляет выписки из домоуправления, ЖЭУ, ЕГРП. Банк со своей стороны проверяет юридическую чистоту квартиры, кредитную историю, а также выясняет по всем доступным базам, имеет ли собственник проблемы с законом.
Если во время проверки не выявляются факторы, которые могут препятствовать проведению сделки, стороны заключают договор. Одновременно оформляется:
- передача нового залога;
- договор обмена;
- снятие обременения со старой квартиры.
Процедура требует и времени, и средств. Расходы, связанные с оценкой, заключением договоров, получением справок и выписок, берет на себя заёмщик. Новый владелец сможет реализовать своё право собственности после снятия с квартиры обременения. Проведение данной операции станет доступным только по факту обретения новым жильём статуса залогового имущества.
На большую жилплощадь
Безусловно, банку такое предложение выгодно, ведь в качестве залога он получит более дорогостоящее имущество. Однако согласно сложившейся практике обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на большую заёмщик сможет, если новое жильё дороже минимум на 20%. Если проведение чистого обмена невозможно по причине несогласия финансового учреждения, как вариант можно рассмотреть получение разрешения на продажу недвижимости. Но тогда процедура станет ещё продолжительнее и дороже. Одновременно придётся подавать заявление на предварительное одобрение новой ссуды и на согласование продажи ипотечной квартиры.
Зачастую банк принимает положительное решение по упрощённой схеме, если:
- качество нового залога его устраивает;
- проблемы с погашением долгосрочного жилкредита по действующему договору не возникали.
Следующие шаги предпринимаются после получения согласия по обеим заявкам. Оформляются два договора – на продажу старой квартиры и приобретение новой. В первую очередь оформляется в залог новое жильё. А обременение со старой квартиры снимается после подписания нового договора кредитования.
Если уж речь идёт об увеличении жилплощади, логично возникает вопрос, можно ли ипотечную квартиру обменять на дом. Такая процедура возможна. А условия, на которых банк принимает решение в данном случае, остаются прежними. При этом одним из важных моментов является удалённость нового объекта от ближайшего отделения финансового учреждения. Ведь, как правило, частные дома располагаются в небольших населённых пунктах, где представительства банка может не быть. При выполнении всех условий ипотечный договор переоформляется на новое залоговое обеспечение.
На жилье меньше или дешевле
Это самый сложный случай в контексте вопроса «если квартира в ипотеке, можно ли ее продать или обменять?». Банк даст согласие, только когда большая часть суммы по ссуде уже выплачена. Финансовой организации невыгодна замена солидного залога на квартиру, реализация которой, скорее всего, будет сопряжена с трудностями. Если заемщик получит отказ, выходом из сложившейся ситуации может стать получение потребительского кредита. Заёмные средства тогда направляются на закрытие ипотеки, благодаря чему с квартиры снимается обременение.
В данном случае также необходимо оформить два договора – продажи и купли. Продажа происходит лишь по завершении процедуры снятия обременения. Покупка осуществляется после того, как владелец более дешёвой квартиры, на которую производится обмен, внесёт доплату. Полученные от продажи денежные средства можно направить на погашение потребительского кредита.
Довольно часто поднимается вопрос, можно ли обменять ипотечную квартиру на ипотечную. Ответ звучит утвердительно. Но здесь необходимо учитывать, что финансовая заинтересованность одного из банков-кредиторов может быть нарушена. Поэтому, чтобы минимизировать риски, одновременно оформляются 2 договора – продажи и покупки. Первый из них может быть реализован путём:
- выплаты покупателем долга продавца перед финансовым учреждением;
- приема покупателем на себя долговых обязательств продавца (на такой вариант банки идут неохотно).
Вместе с переоформлением приобретаемых квартир финансовые организации накладывают на них обременение, что не позволяет новым владельцам производить сделки с данной недвижимостью до полного погашения ипотечной задолженности.
Как получить согласие банка
Каждая финансовая организация выдвигает определенные условия, прежде чем разрешить проведение обмена объекта залога. Самыми распространёнными являются следующие требования:
- заявитель имеет положительную кредитную историю и несколько лет (минимум 3-5) добросовестно выплачивал кредит (или погасил хотя бы 20-30% его объёма);
- длительное сотрудничество с финансовым учреждением. Одобрение будет, скорее всего, получено, если заявитель открыл в данном банке вклад или является зарплатным клиентом;
- новая ипотечная квартира должна находиться в регионе присутствия кредитора.
Оформление обмена
Обмен ипотечной недвижимости предполагает следующий порядок действий:
- Подписание двух договоров купли-продажи.
- Новая недвижимость обретает статус залога финансового учреждения после того, как гражданин зарегистрирует на неё свои права.
- С проданной квартиры снимается обременение. Получив на это согласие банка, клиент обращается в Росреестр, МФЦ или делает это через сайт Госуслуг.
- Покупатель (он же новый собственник) теперь может обратиться в одну из вышеуказанных организаций для поведения госрегистрации права собственности на приобретённую квартиру.
Перечень необходимых документов
Обмен квартиры, находящейся в залоге у финансового учреждения, предусматривает подготовку пакета бумаг, включающего:
- заявление, в котором отражена суть обращения в банк;
- паспорт заёмщика;
- копию лицевого счёта – эти данные позволят банку узнать, какими средствами располагает заёмщик, и оценить его способность корректно обслуживать новый ипотечный договор;
- документы, подтверждающие факт проведения выплат по ипотеке без просрочек.
- выписку из домовой книги;
- брачное свидетельство. Если заём был оформлен на лицо, состоящее на тот момент в браке, его супруга/супруг тоже становится собственником недвижимости, купленной на заёмные средства;
- правоустанавливающие документы на новую квартиру.
Плохая кредитная история заёмщика, скорее всего, послужит причиной отказа банка. Впрочем, некоторые финансовые организации всё-таки рискуют и выдают долгосрочные ссуды недобросовестным в прошлом клиентам. Правда, на более жёстких условиях.
Учитывая долю ипотечных займов, выдаваемых физлицам, а также высокий уровень переплат, процедура обмена проводится довольно часто. Это обусловливает то, что банки не затягивают с реализацией подобных процессов, однако на уступки идут нечасто.
Процедура обмена квартиры по «Военной ипотеке»
Понятие «обмен» в данном случае трактуется как продажа приобретённых по «Военной ипотеке» квадратных метров с последующей покупкой нового жилья. И это, пожалуй, самый сложный случай. Фактически квартира находится в залоге сразу у двух организаций – банка и «Росвоенипотеки». Однако и здесь вопрос с обменом решить можно.
Рассмотрим сначала ситуацию, когда необходимость обмена вызвана переводом военнослужащего в часть, расположенную в другом городе. В договоре на этот случай предусмотрена возможность обмена по программе «Переезд». Процедура выполняется так же, как и при вышеуказанном равноценном обмене. То есть происходит смена залога. Единственное условие – выбранное для переезда жильё должно находиться по месту службы военнообязанного.
Другой случай – когда процедура требует погашения:
- суммы перечисленных «Росвоенипотекой» средств по целевому жилищному займу;
- банковского ипотечного кредита.
После того как обременение будет снято, военнослужащий сможет продать квартиру. А на покупку нового жилья придется оформить другой договор по программе «Военная ипотека».
О плюсах и минусах
К основным преимуществам оформления жилкредитов можно отнести:
- отсутствие необходимости долговременного накопления суммы, необходимой для приобретения жилья;
- уверенность в юридической чистоте приобретаемой в ипотеку квартиры;
- возможность компенсации выплаченных банку процентов за счёт использования программ государственной поддержки;
- экономия средств, направляемых на погашение процентов, путём досрочной выплаты задолженности по ипотечному займу.
Из минусов ипотечного кредитования можно выделить:
- необходимость внесения первоначального взноса;
- значительная переплата из-за большого срока действия ипотечного договора;
- жёсткие требования банка к потенциальному заёмщику и приобретаемому объекту недвижимости;
- владелец ипотечной квартиры ограничивается в правах собственности на жилье до полного погашения задолженности. Например, для проведения капитального ремонта, сдачи квартиры в наем необходимо получить разрешение кредитора.
