Для большинства наших соотечественников ипотека является едва ли не единственной возможностью стать владельцем собственных квадратных метров. Падение стоимости подобного займа (по причине снижения базовой ставки Центробанка) наряду с некоторым удешевлением недвижимости, наблюдаемым в начале текущего 2024 года, обусловило рост его популярности. Всё чаще люди начинают искать ответ на вопросы, как рассчитать ипотечный кредит и как правильно оценить предстоящие затраты.
Особенности ипотеки как займа
Ипотека – это разновидность залога, служащего страховкой для того кредитора, который выдал деньги в долг. В качестве залога выступает обычно имущество, приобретаемое заёмщиком – недвижимость (квартира, доля в квартире, дом, коттедж). Но таковым обеспечением может быть и уже имеющаяся жилплощадь.
Собственником любого из этих объектов остаётся покупатель, однако при нарушении им долговых обязательств кредитор вправе отсудить залоговое имущество в свою пользу. Лицо, купившее жилье путём получения ипотечной ссуды, лишено права распоряжаться этой собственностью. То есть без разрешения кредитодателя продавать, дарить, обменивать её нельзя.
В целом под ипотекой подразумевается не только сам залог, но и денежный долг, который под него предоставляется. Чаще всего, когда произносится фраза «купил жильё в ипотеку», говорящий имеет в виду, что приобрёл квартиру/дом в долг и оформил приобретённый объект недвижимости как залог для компании-кредитора.
Сегодня банки разработали множество подобных программ. Определиться с тем, какой ипотечный продукт вам больше всего подходит, вы сможете, изучив ниже размещённый список основных доступных на отечественном финансовом рынке вариантов ипотеки. Она предоставляется:
- На жильё в новостройке.
- На квартиру на вторичном рынке жилья.
- На земельный участок.
- На строительство или покупку загородного дома.
Кроме того, существуют следующие виды ипотечного кредитования:
- Для молодых семей.
- Без первоначального взноса.
- Без подтверждения дохода.
- С государственной поддержкой и прочие.
Как рассчитать ипотеку самостоятельно
Для того чтобы произвести расчет платы по ипотеке, потребуются некоторые цифры. Прежде всего это сама стоимость недвижимости и размер требуемого банком первоначального взноса (отображается он в процентах от цены жилья). Далее следует определиться со сроком договора кредитования. Как показывает практика, большинство наших соотечественников стремится взять заём на длительный промежуток времени, даже не пытаясь рассчитать, не будет ли ипотека слишком обременительна. И на то есть весомая причина – инфляция. С её учётом ипотека является выгодным мероприятием.
Кроме того, необходимо знать процентную ставку кредита. И ещё – потребуется ли страховка. Очень важную роль при расчёте доступности ипотечного займа играет метод его погашения. О существующих способах речь пойдёт ниже. А сейчас поговорим подробнее о том, как рассчитать ипотечный кредит самостоятельно.
Пример
Например, вы берёте заём на 30 лет под 12% годовых. Вид платежа – аннуитетный. Общая стоимость жилья составляет 1 млн рублей. Банк выдвигает условие, чтобы первоначальный взнос был равен 10%.
Получается, что вам необходимо внести 100 тыс. рублей. Оставшиеся 900 тыс. – это собственно сумма кредита. Чтобы узнать ежемесячный объём платежа, разделите её на количество месяцев (всего их 360). Получится 2,5 тысячи.
Но это сумма ежемесячных выплат без процентов. Те же рассчитываются путём умножения суммы кредита на размер процентной ставки с последующим делением результата на 12. В нашем случае сумма ежемесячных выплат по процентам составит 9 тыс. рублей. Прибавив 2,5 тыс., мы получим, что каждый месяц в банк необходимо будет перечислять 11,5 тыс. рублей.
Таким образом, за первый год тело кредита будет погашено на 30 тыс. рублей. Поэтому в следующем году базовой цифрой для расчета процентов будут уже 870 тыс. рублей. Соответственно, объём процентных выплат уменьшится и, наоборот, часть регулярного платежа, идущего на погашение основного долга, увеличится.
Варианты погашения
Как было сказано выше, существует два метода погашения. Рассмотрим их несколько подробнее.
- Аннуитетный. Это более частый вариант. Он был рассмотрен в предыдущем разделе, поэтому отметим лишь главные особенности аннуитета. Первые месяцы больший объём регулярных платежей уходит на выплату процентов. Основной долг погашается преимущественно на заключительном этапе. При такой методике заёмщик, даже не зная, как правильно рассчитать ипотеку, имеет возможность планировать свой бюджет с учётом равновеликости ежемесячных выплат по ссуде.
- Дифференцированный. На практике такой способ используется достаточно редко. Но структура платежа в этом случае проще. Тело кредита погашается равными частями. Отсюда следует, что объём процентных выплат уменьшается, ведь остаток долга постепенно сокращается. Таким образом, каждый месяц придётся платить разную сумму. Долговое бремя в первые годы будет значительным, но начиная где-то с середины срока кредитования платить станет заметно легче. Более подробно о том, как считается ипотека с дифференцированными платежами, речь пойдёт ниже.
Методики расчёта платежей
Каждый банк при любой схеме погашения ипотечного займа для вычисления суммы возврата основного долга использует операцию деления, где в качестве делимого выступает сумма кредита, а делителя – количество периодов (срок действия договора кредитования).
Именно последний параметр является главным отличием в подходе финансовых организаций к решению вопроса, как рассчитать платежи по ипотеке. Разница кроется в используемых временных интервалах. Так, в знаменателе дроби можно увидеть одно из двух чисел – 12 либо 365. Первое говорит о том, что за временной интервал принимается месяц, а второе – что таковым является день.
Расчёт в последнем случае является более точным. Он может быть актуальным для тех заёмщиков, которые приняли решение о досрочном погашении кредита. Они смогут сэкономить приличную сумму, особенно при большом объёме ссуды.
Существующие методики расчёта регулярных платежей по ипотеке отличаются по точности. Если принимать во внимание в первую очередь финансовую сторону вопроса, то наиболее правильным является расчёт платежей по ипотеке, основанный на дисконтировании. Сначала вычисляется сумма всех выплат, а затем это число подставляется в специальную формулу, с помощью которой и определяется ежемесячный платёж.
Например, в течение N лет вам нужно будет выплачивать по ипотеке S рублей. Размер годовой процентной ставки – P. Расчёт дисконтированной выплаты по ипотеке в конце первого периода (в данном случае это год) выполняется путём деления S на сумму 1 плюс P. Вычисление этого параметра для второго года выполняется аналогично, только сумму предварительно делят на два. Для третьего – на 3, и так далее. В результате у нас получится прогрессия, первым членом которой является S/(1+P), а в знаменателе находится 1/(1+P).
Конечно, даже зная, как рассчитать данным способом ежемесячный платёж по ипотеке, не всякий примет его на вооружение по причине относительной сложности. Тем более что на сайтах ведущих отечественных банков есть калькулятор, позволяющий сделать это в онлайн режиме.
Формулы и примеры
Выше было сказано, что существуют аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке. Рассмотрим вопрос их расчёта несколько подробнее с использованием математики.
Аннуитетный платёж
Для вычисления объёма ежемесячных затрат на обслуживание ипотеки с аннуитетными платежами используется следующая формула:
МП=ПСК×{ПС+│ПС/((1+ПС)^м-1)}, где
МП – месячный платёж;
ПСК – первоначальная сумма кредита;
ПС – процентная ставка;
м – количество месяцев.
Формула для расчёта ипотеки, позволяющая выяснить, какая часть денежного перевода пошла на выплату процентов, а какая – на погашение тела кредита, достаточно сложная. Однако для определения данных величин можно воспользоваться более простым способом, дающим не менее точный результат.
Расчёт процентной составляющей производится по следующей формуле:
НПn=ОЗ×ПС/12, где
НПn– начисленные проценты за n-й период;
ОЗ – остаток задолженности на текущий период;
ПС – годовая процентная ставка.
Чтобы узнать часть, которая идёт на погашение долга, от месячного платежа просто вычтите начисленные проценты.
ПД=МП-НПn
Для полноты информации по вопросу, как рассчитывается ипотека по вышеуказанной формуле, уточним, что применять её необходимо последовательно, начиная с первой выплаты. Ведь каждый платёж изменяет сумму основного долга.
Рассмотрим пример. Первоначальная сумма кредита (ПСК) 1 000 000 рублей. Годовая процентная ставка (ПС) -10%. Срок погашения кредита – 6 месяцев.
Затем по месяцам рассчитаем процентную и кредитную составляющие ипотеки с аннуитетными платежами.
1 месяц.
Проценты: 1000000×0,1/12=8333,33
Основной долг: 171561,4- 8333,3=163228,1.
2 месяц.
Остаток займа:1000000-163228,1=836771,9.
Проценты: 836771,9×0,1/12= 6973,1
Основной долг: 171561,4-6973,1=164588,4.
3 месяц.
Остаток займа: 836771,9-164588,4=672183,5.
Проценты: 672183,5×0,1/12=5601,5.
Основной долг: 171561,4 – 5601,5=165959,9
4 месяц.
Остаток займа: 672183,5 – 165959,9=506223,6
Проценты: 506223,6×0,1/12=4218,53
Основой долг: 171561,4 – 4218,53=167343,1
5 месяц.
Остаток займа: 506223,6 – 167343,1=338880,5.
Проценты: 338880,5×0,1/12=2824,0.
Основной долг: 171561,4 – 2824,0=168737,4
6 месяц.
Остаток займа: 338880,5 – 168737,4= 170143,1.
Проценты: 170143,1×0,1/12=1417,9
Основной долг:171561,4 – 1417,9=170143,5.
Дифференцированный платёж
Вопрос, как рассчитывается ипотечный кредит с дифференцированными платежами, не менее актуален для потенциального заёмщика. Хоть в числе банковских продуктов подобный заём встречается не так часто, некоторые финансовые организации в погоне за клиентом предлагают взять ипотеку и на таком условии.
Для расчёта доступности обслуживания подобного займа можно использовать следующие формулы:
ОП= СК/М, где
ОП – размер основного платежа;
СК – сумма кредита;
М – количество месяцев.
НП= ОЗn×ПС/12, где
НП – начисленные проценты;
ОЗn – остаток задолженности на n-й период;
ПС – годовая процентная ставка.
Параметр ОЗn рассчитывается, в свою очередь, по такой формуле:
ОЗn=СК-(ОП×КП), где
КП – количество периодов.
Вы уже знаете, как рассчитывается ипотека с аннуитетными платежами. А выяснить возможность обслуживания дифференцированного ипотечного займа будет ещё проще.
Мы же акцентируем ваше внимание на ещё одном немаловажном вопросе: размере первоначального взноса. С одной стороны, всё вроде бы ясно: банк сам указывает величину этого платежа. Однако тем, кто хочет использовать в качестве такового материнский капитал, необходимо знать некоторые нюансы.
Прежде всего следует напомнить, что использование материнского капитала с целью расширения жилья допускается для:
- Частичного досрочного погашения долга по ранее оформленной ипотеке (включая проценты).
- Внесения первоначального взноса при оформлении новой ипотеки. До 2024 года такой вариант был возможен лишь после того, как возраст младшего ребёнка превысит 3 года.
- Увеличения суммы уже полученного кредита с целью приобретения жилья, большего по сравнению с оформленным ранее.
Как рассчитать первоначальный взнос по ипотеке с использованием материнского капитала, продемонстрируем на таком примере.
Пусть стоимость подходящего жилья составляет 3 млн рублей. Требования банка: размер первоначального взноса – 20% от этой суммы, то есть 600 тыс. Таким образом, воспользоваться только материнским капиталом не получится, придётся добавлять собственные средства в размере 600 000 – 453026=146974 рублей.
Если этой суммы нет, жильё необходимо подбирать не дороже рублей. Но следует знать, что существующие в отдельных российских регионах программы стимулирования рождаемости допускают увеличение размеров пособия. А это позволяет стать владельцем жилья более высокой стоимости.
