Ипотечное кредитование предполагает длительный период для возврата долга. За 10-20 лет финансовое состояние заемщика может ухудшиться. Тогда на помощь приходит рефинансирование ипотечного кредита. Однако, прежде чем решиться на эту процедуру, следует оценить все ее преимущества и недостатки.
В чем суть
Прежде всего следует определить, что такое рефинансирование ипотеки и когда возникает потребность в такой услуге.
Под рефинансированием любых долговых обязательств подразумевается погашение кредита в одном банке за счет займа, оформленного в другом финансовом учреждении.
Чаще всего заемщики стремятся к снижению процентных ставок, выбирая более выгодные для себя условия.
Если для потребительских ссуд уменьшение процентной ставки на 2-3 пункта большой роли не играет, то для жилищных кредитов это весьма ощутимое снижение. Это уменьшит не только размер ежемесячных выплат, но и общую сумму переплаты. Особенностью реструктурирования ипотечного долга является присутствие предмета залога. Процедура происходит таким образом, что недвижимость, оформленная в качестве обеспечения, остается в залоге, а условия погашения задолженности меняются.
Кроме снижения ставки, рефинансирование жилищных кредитов применяется для:
- Изменения валюты займа. Это актуально для тех, кто оформил валютную ипотеку. После резкого скачка курса доллара выплачивать такой долг сложно, а для большинства заемщиков такая нагрузка на семейный бюджет и вовсе оказалась непосильной.
- Увеличения срока кредитования. Если понизить процентную ставку не удалось, уменьшить ежемесячный взнос можно с помощью увеличения кредитного периода. Платить в таком случае придется дольше, однако размер платежа будет снижен.
Когда это необходимо
Рефинансирование ипотеки в другом банке может потребоваться должникам, которые не в состоянии оплачивать кредит по действующим условиям. Другие заемщики прибегают к данной процедуре, если находят предложения в других кредитных организациях более выгодными.
Наиболее распространенные ситуации для смены банковского учреждения:
- Ухудшение финансового положения должника. В этом случае рефинансирование необходимо для уменьшения ежемесячных выплат.
- Влияние жизненных обстоятельств – потеря рабочего места, рождение детей, серьезное заболевание. Прежде всего следует обратиться в свой банк с заявлением о реструктуризации долга. Если же кредитная организация отказывает в этом, тогда можно попытаться рефинансировать кредит в другом банке.
- Заемщик нашел финансовое учреждение, которое предлагает более выгодные условия по сравнению с теми, на которых у него оформлена ипотека.
- Ссуда была выдана в иностранной валюте, и после изменений курса платеж оказался велик по отношению к первоначальным выплатам.
Прежде чем обращаться в банк, следует убедиться в своем соответствии требованиям нового кредитора. Услуга рефинансирования доступна не каждому заявителю.
Кто может претендовать
По сути, рефинансирование – это оформление новой ссуды, что предполагает наличие стабильного заработка и трудового стажа у заявителя. Все это должно быть документально подтверждено. Оцениваются и такие факторы, как возрастной ценз и регион проживания клиента. Эти параметры различны для каждого банка.
Ключевыми требованиями в большинстве случаев являются следующие:
- Период выплат по действующему договору должен быть не менее 12 месяцев.
- Наличие хорошей кредитной истории.
Если в предыдущем банке у заемщика были просрочки, то новая кредитная организация не согласится выдать заем потенциальному штрафнику. Кроме этого, банковскими структурами устанавливается и максимальная сумма, доступная для перекредитования. Необходимо рассчитать сумму для досрочного погашения по действующему договору, чтобы понять, удастся ли уложиться в установленные рамки.
Как это сделать
Как рефинансировать ипотеку, с чего начать этот непростой процесс? Всю процедуру можно условно разделить на несколько этапов. В первую очередь необходимо выбрать подходящую кредитную программу. Ведь выгодное рефинансирование ипотеки возможно лишь в случае подбора лучших условий по сравнению с текущими параметрами.
Подача заявки
После того как банк выбран, следует подать заявку на новый кредит. Для этого нужно подготовить комплект, в который входят:
- Национальный паспорт.
- Копия кредитного договора со всеми приложениями.
- Справка от первого кредитора об остатке задолженности. Кроме того, может потребоваться и письменное согласие банка на досрочное погашение долга. Если досрочного расторжениями условиями соглашения не предусмотрено, смысла в проведении процедуры нет.
- Документы, свидетельствующие о своевременном внесении платежей по текущему договору. Это могут быть как платежные чеки, так и выписка со счета (за 12 месяцев).
- Бумаги, подтверждающие заработок и занятость заявителя.
- Другие документы по требованию банка. Например, свидетельство о семейном положении, о рождении детей и т.д.
Документы по недвижимости
Если кандидатура заемщика одобрена, можно приступать к сбору бумаг, касающихся недвижимого объекта. В обязательный пакет входят:
- Правоподтверждающий документ.
- Соглашение о купле-продаже.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из ЕГРП.
- Бумаги из БТИ – технический или кадастровый паспорт, экспликация, план и т.д., в зависимости от требований кредитора.
- Отчет об оценке.
- Заявление заемщика первому кредитору о намерении погасить ипотеку досрочно.
- Согласие страховой компании.
Подписание нового договора
После рассмотрения банком документации по объекту и при условии принятия положительного решения составляется новое кредитное соглашение. После подписания договора средства зачисляются на счет заемщика, откуда осуществляется оплата по первому кредиту. Для этого клиент составляет заявление на перевод и оплачивает комиссию за проведение операции.
Если по условиям нового кредитора ипотека предусматривает комиссии за выдачу займа или другие сборы, все затраты ложатся на плечи заявителя. Это следует учесть в момент принятия решения о проведении рефинансирования.
Регистрация залогодержателя
Погашение займа сопровождается снятием обременения. Это производится в Росреестре по заявлению заемщика. Процесс занимает 10-12 дней. Выдается выписка из ЕГРН, которую необходимо предоставить в новый банк.
Кроме того, нужно предъявить:
- свежую выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие обременения;
- выписку из домовой книги, оформленную не позднее месяца назад.
На основании этих бумаг подписывается ипотечный договор и закладная с новым залогодержателем. Оба документа проходят процедуру регистрации в Росреестре.
Какие банки оформляют
Программа рефинансирования ипотечных кредитов в 2024 году доступна во многих финансовых учреждениях. Одним из лидеров в этом вопросе является ВТБ 24. Плата за пользование заемными средствами начинается от 9,7% годовых. Ставка будет увеличена на 1% при отказе от комплексного страхования, включающего в себя защиту жизни и трудоспособности заемщика. Размер кредита может быть до 80% от стоимости недвижимого объекта, то есть необходимо внести минимум 20% в качестве стартового платежа.
Сбербанк также предлагает рефинансировать кредиты других банков, в том числе жилищные займы. Процентная ставка по такой программе начинается от 10,9%. При этом допускается одновременное рефинансирование ипотеки и потребительских займов. Тогда годовая ставка составит 11,9%. Отказ от страхования увеличит базовую плату на 1%. Максимально возможный размер кредита в рамках продукта достигает 7 миллионов рублей для ипотечных ссуд. Минимальная сумма начинается от 1 миллиона рублей.
Среди других предложений можно выделить программы Райффайзенбанка, Газпромбанка, финансовой корпорации «Открытие» и других кредитных организаций.
Рефинансирование валютной ипотеки
Можно ли перекредитовать ипотеку, оформленную в иностранной валюте? Такая процедура допускается рядом банковских учреждений. Однако подобное рефинансирование имеет свои особенности.
Возможные варианты
Первый способ уменьшения общей суммы долга, к которой приводит перепад курсов, – увеличение срока кредитования. Для этого следует обратиться в банк, выдавший ипотеку, и ходатайствовать о реструктуризации долга. Эта процедура сохранит размер ежемесячных выплат, но увеличит общую сумму переплаты. Однако на такой шаг идут не все банки.
Второй популярный вариант – конвертация валютного займа в рублевую ипотеку. Это приведет к увеличению процентной ставки – по рублевым кредитам она выше, чем по валютным. Но при этом сохранятся размеры ежемесячного взноса, несмотря на курсовые колебания.
Если кредитор отказывает в проведении рефинансирования, можно обратиться в другие кредитные организации. Это довольно трудоемкий процесс, предполагающий оформление ипотеки заново. Кроме того, следует учесть, что сумма рублевого займа может быть ниже валютного. Все дополнительные расходы, связанные с уплатой комиссий, страхованием жизни, заемщик берет на себя.
Преимущества и недостатки
Как у любого финансового инструмента, у рефинансирования есть плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести:
- Оформление нового договора по более комфортным условиям.
- Возможность сохранить недвижимость при возникших финансовых трудностях за счет снижения процентной ставки, уменьшения ежемесячного платежа или увеличения срока кредитования.
- Сохранение положительной кредитной истории.
- Смену кредитной организации на более подходящую – например, на банк, в котором заемщик получает заработную плату.
- Возможность одновременного рефинансирования нескольких кредитов, что позволит выплачивать один заем вместо двух или трех.
Из минусов можно выделить следующие аспекты:
- Большой пакет документов и длительность процедуры. Кроме справок с места работы и документов по недвижимости, потребуется комплект бумаг от первого кредитора.
- Дополнительные затраты. Рефинансирование – это оформление новой ипотеки, которое предполагает проведение оценки, страхование и уплату комиссионных сборов. Все придется оплачивать заново.
Если половина кредита уже выплачена, проводить рефинансирование невыгодно.
Большинство банков устанавливает аннуитетную схему погашения, что предполагает выплату сначала процентов, а потом основного долга. Если рефинансировать кредит после того, как большая часть процентов выплачена, сэкономить не получится.
