В связи с растущим уровнем урбанизации крупные города принимают множество приезжих, которые в случае удачных поисков постоянной работы остаются навсегда. Такие мигранты могут поначалу арендовать жильё, а могут и приобрести его, взяв кредит. Не менее актуально собственное жильё и для молодых людей, которые заводят свою семью и хотят жить отдельно от родителей, – тут тоже часто приходит на выручку ипотека. Когда собственного дохода не хватает для погашения долга по кредиту, многие заёмщики задумываются, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду.
Законодательные нормы
В поисках ответа на вопрос, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку, следует обратиться к законодательству, а именно – к Закону «Об ипотеке» № 102 (далее – Закон), который не запрещает этого, а, наоборот, утверждает возможность получения доходов от заложенного имущества. Поскольку заёмщик является владельцем жилплощади, он может реализовывать свои права в части владения, использования и распоряжения ею.
В статье 29 Закон обязывает заёмщиков использовать недвижимое имущество по прямому назначению (для проживания), но также позволяет извлекать из использования имущества «плоды и доходы». Таким образом, ответить на вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке, следует однозначно положительно, поскольку прямого запрета на подобный вид сделок с участием залогового имущества в законодательстве не существует.
Наряду с вопросом, можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, особого внимания заслуживает документальное оформление подобной процедуры. Так, официальная сдача ипотечной квартиры в аренду требует подготовки некоторых документов для заключения договора найма, среди которых:
- Документы, подтверждающие право собственности на жилплощадь (свидетельство о правах на приватизированное жильё или договоры, составленные при купле-продаже или дарении).
- Выписка из ЖЭКа с перечнем жильцов, зарегистрированных в арендуемом жилье.
- Заверенное согласие всех собственников недвижимости на заключение договора найма.
Достоинства и недостатки ипотеки
Если договор с банком-кредитором предполагает возможность аренды, то заёмщику следует предупредить финансовое учреждение о своих планах относительно залогового имущества. Представители залогодержателя могут совершать проверки сохранности и состояния недвижимости, о чём также следует предупредить и квартирантов. Плюсы и минусы того, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её, рассмотрим в таблице.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Возможность получения дополнительного дохода, который можно использовать для покрытия задолженности, а также для оплаты коммунальных услуг | Возникает необходимость в поиске места для собственного проживания, что, как следствие, влечёт дополнительные расходы |
| Возможность приобретения собственного жилья «чужими руками». При наличии постоянных квартирантов, вовремя и полностью рассчитывающихся за проживание, можно успешно погасить задолженность | Отсутствие полной уверенности в порядочности и чистоплотности квартирантов, необходимость косметического ремонта после окончания срока аренды |
| Наличие страховки может гарантировать погашение задолженности перед банком-кредитором в случае непоправимого ущерба, нанесённого залоговому имуществу | Официальное оформление договора аренды требует уплаты налога на доходы, а уклонение от него может иметь негативные последствия, если нарушение будет обнаружено. В случае разрушения залогового имущества страховка покроет долг перед банком, но клиент при этом лишается жилья, ради покупки которого брал ссуду и теряет деньги, которые уже были внесены для оплаты долга. |
Целесообразность займа
Пытаясь оценить, выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду, заёмщики анализируют все возможные риски, в том числе и рыночные тенденции. На сегодняшний день наиболее выгодной считается сдача однокомнатных квартир, поскольку сумма арендной платы в таком случае, как правило, перекрывает сумму ежемесячных платежей для погашения ссуды. Сдавать «двушки» выгодно тем, кто хочет жить вместе с квартирантами: так можно и себе комнату оставить, и получить дополнительные деньги, и следить за сохранностью и порядком. Трехкомнатные квартиры, как правило, менее популярны из-за того, что позволить себе их могут преимущественно люди с высоким достатком, но и их можно сдавать по отдельным комнатам.
Чем рискуют банки
Как известно, финансовые учреждения не всегда охотно соглашаются на то, чтобы залоговое имущество становилось предметом аренды, поскольку:
- Банки боятся потерять залог вследствие непредвиденных обстоятельств, в том числе и из-за мошеннических действий арендаторов жилья, – они могут при помощи обмана заставить владельцев жилплощади подписать бумаги, которые дадут третьим лицам права распоряжаться данной недвижимостью.
- Банки-кредиторы заинтересованы в максимальном сохранении товарного вида залогового имущества, а часто меняющиеся квартиранты, не отличающиеся особой аккуратностью, могут нанести значительный ущерб объекту аренды.
Последствия нарушения ипотечного договора
Если банк каким-либо образом узнает о том, что нерадивый заёмщик утаивает факт сдачи залогового жилья, такое нарушение может иметь свои последствия как для владельца жилплощади, так и для его арендатора:
- Арендатора могут выселить из квартиры без предварительного предупреждения, не компенсируя при этом ни внесённой платы, ни расходов на поиск новой жилплощади.
- Арендодателя могут просто оштрафовать и предупредить о недопустимости подобных действий, а могут и расторгнуть кредитный договор, заставив выплатить всю сумму долга сразу либо расстаться с приобретённой недвижимостью.
