Главная » Ипотека » Виды » Особенности ипотеки на вторичное жильё

Особенности ипотеки на вторичное жильё

Для многих российских семей ипотека на вторичное жильё является одной из реальных возможностей улучшить условия проживания. А риэлтерские агентства подтверждают популярность такого решения. Согласно их статистическим данным, количество ипотечных заёмщиков, отдавших предпочтение проведению сделок на вторичном рынке жилья, в зависимости от региона, достигает отметки 70-80%. Объясняется данное явление следующим: во-первых, процентная ставка на вторичку ниже данного показателя на жильё в новостройках; во-вторых, это огромный выбор вариантов жилых помещений.Берем ипотеку в банке

Что подразумевает ипотека

Этим вопросом задаются люди, далёкие от практики кредитования.

Ипотека – это долгосрочная ссуда, предоставляемая под залог недвижимого имущества на строительство или приобретение жилья.

Кроме того, допускается направить заёмные средства на приобретение земельного участка под жилищное строительство.

Более подробно эта тема раскрыта на странице нашего сайта, посвящённой теме «Понятие ипотеки», а сейчас скажем, что рассматриваемая дефиниция отражает две основные черты:

  • кредитование применимо лишь по отношению к недвижимому имуществу;
  • продажа залога производится после решения суда, а не по усмотрению самого кредитора.

В число объектов ипотеки входят:

  • жилые помещения – дома, квартиры, коттеджи, дачи;
  • офисные помещения и объекты коммерческой деятельности;
  • производственные помещения – промышленные здания, склады и проч.;
  • земельные участки.

Условия ипотечного кредита и требование к получателю

Для выбора выгодного варианта приобретения жилья следует сравнить предложения от как можно большего количества банков. На их официальных сайтах размещены условия кредитования. В обобщенном виде они выглядят так:

  • требуется внесение первоначального взноса – 15-35% от стоимости жилья;
  • при действии ипотечного договора до 30 лет размер ставки в разных финансовых организациях может достигать 15% и более;
  • дом должен быть пригодным для проживания, не подлежать сносу и иметь исправные коммуникации;
  • решение о выдаче займа принимается после проведения экспертной и юридической оценок недвижимости. В последнем случае изучаются сведения о зарегистрированных лицах, правах собственности и в целом чистота сделки с точки зрения юриспруденции.

Выяснив, дают ли ипотеку на вторичное жилье в определённом банке, заёмщик должен проанализировать соответствует ли он требованиям финансового учреждения. Основные из них формулируются так:

  • Российское гражданство.
  • Возрастные ограничения. В большинстве банков ипотека выдаётся заёмщику не моложе 21 года. А вот максимальный возрастной ценз колеблется в широком диапазоне – от 60 до 75 лет. Причём эти цифры не должны быть превышены на дату полного погашения долгосрочного жилкредита, а не на день его оформления.
  • Место фактического проживания и регистрации потенциального клиента. Банкиры предпочитают вариант, когда приобретаемая недвижимость находится в той же административно-территориальной единице, в которой зарегистрирован сам клиент.
  • Тип заёмщика. Для таких категорий, как военные, семьи, воспитывающие 2 и более малолетних детей, молодые семьи, предусматривается выгодная ипотека на вторичное жилье, финансируемая из госбюджета.
  • Уровень дохода. При условии, когда ежемесячные затраты на погашение ипотеки превышают 40% от заявленного заёмщиком уровня доходов, шанс получения отказа в займе очень велик. В этом случае потребуется привлечение созаёмщиков.
  • Трудовая деятельность. Обычно общий трудовой стаж заёмщика должен быть не менее 1 года, а на текущем месте трудоустройства – от 3 месяцев.
  • Положительная кредитная история.

Как подготовить и оформить договор ипотеки

К сожалению, многие наши соотечественники не знают, с чего начать покупку квартиры на вторичном рынке недвижимости. В этом случае им нужно прежде всего определиться: оформить договор быстро, но дорого либо сэкономить деньги, но растянуть процедуру получения заёмных средств во времени. В первом случае можно обратиться к брокеру, который окажет полное сопровождение процедуры приобретения квадратных метров, начиная с поиска квартиры, включая подготовку документов, и заканчивая разрешением мельчайших нюансов.

Этапы оформления ипотеки на вторичное жилье существенно отличаются от покупки жилого помещения в строящемся доме. В последнем случае клиент подписывает договор долевого участия (ДДУ), а не договор купли-продажи. Кроме того, необходимо принимать во внимание выгодность приобретения готового жилья с точки зрения момента заселения: при покупке вторички банк и заёмщик практически сразу выходят на сделку с последующей регистрацией жилого помещения, таким образом, заселиться в свою новую квартиру можно уже через пару недель. А вот переезд в строящееся жильё состоится только после ввода его в эксплуатации.Выбор жилья

Более подробно описание основных мероприятий по подготовке и оформлению долгосрочного жилкредита представлено ниже, сейчас же скажем, что в общем виде порядок действий на покупку вторичного жилья в ипотеку следующий:

  • Выбор банка и подходящей ипотечной программы.
  • Подбор недвижимости. Выполняя поиск объекта, обращайте внимание прежде всего на следующие моменты:
    • имеется ли обременение на недвижимости;
    • жильё не должно находиться в аварийном состоянии;
    • местоположение квартиры/дома – регион РФ, на который распространяется ипотечная программа.
  • Сбор документов. В банк представляются бумаги не только на заёмщика, но и на объект недвижимости. Их список в разных банках отличается. Поэтому, даже зная, как оформляется ипотека, попросите сотрудника финансового учреждения распечатать перечень требуемых документов и уточните, где их брать.
  • Заключение договора кредитования. Этот этап предваряет проверку банкирами достоверности информации, содержащейся в поданных документах, а также степени соответствия заёмщика и приобретаемого объекта выдвигаемым требованиям. При невыполнении хотя бы одного из них в ипотеке будет отказано.

    Именно на данном этапе можно согласовать график регулярных платежей и схему погашения займа – аннуитетную или дифференцированную, если есть право выбора.

  • Оформление страховки.
  • Оформление сделки в органе госрегистрации и проведение окончательных расчётов.

Чтобы не столкнуться с непредвиденными ситуациями при реализации вышеописанной процедуры, ознакомьтесь со статьёй «Что нужно, чтобы взять ипотечный кредит».

Какие необходимы документы

В зависимости от выбранной финансовой организации и программы кредитования перечень необходимых бумаг может меняться. Поэтому данный момент лучше уточнить в банке. Стандартный пакет выглядит так:

  • паспорт и ИНН заёмщика;
  • справка, подтверждающая уровень доходов;
  • бумаги, подтверждающие наличие дополнительных доходов (если есть);
  • нотариально заверенное согласие второй половинки семейной четы на приобретение жилья в ипотеке, если брак официально зарегистрирован. Впрочем, допускается и такой вариант: супруга/супруг в день подписания договора кредитования лично приходит в банк;
  • копии документов, подтверждающих факт, что на залоговое имущество имеется право собственности.

Как выбрать банк

Долгосрочные жилкредиты предоставляются на наиболее выгодных условиях крупными банками. Схема выдачи ипотечного займа там отработана до мелочей, и уже сотни тысяч наших соотечественников ею воспользовались. Но и молодые перспективные финансовые учреждения не упускают возможность привлечь к себе внимание потенциальных заёмщиков. Заинтересовать они способны быстрыми сроками рассмотрения кредитной заявки и более лояльными требованиями.

Необходимо учитывать, что вторичный рынок ипотечного кредитования далеко не статичен, а подвержен спонтанным изменениям. Чуть ли не ежедневным появлением в данном сегменте отечественного финансового рынка новых банковских продуктов уже никого не удивишь. Поэтому, чтобы взять долгосрочный жилкредит на наиболее выгодных условиях, придерживайтесь следующего алгоритма действий:

  1. Изучите и проанализируйте ипотечные предложения всех финансовых организаций вашего города. Интернет в разы упрощает эту задачу. На начальном этапе вам не потребуется обходить банки лично. Просто зайдите на официальные веб-ресурсы и внимательно изучите представленную там информацию.
  2. Далее следует отсечь те предложения, по которым вы не подходите в роли заёмщика (не соответствуете по месту регистрации, уровню доходов, по возрастной категории и т.д.).

    Прежде чем вычеркнуть из списка ту или иную финансовую организацию, уточните данные – информация на сайте не всегда своевременно обновляется.

  3. Более пристально изучите оставшиеся предложения. В условиях программ кредитования процентная ставка указана, как правило, с предлогом «от». Определить её конкретное значение именно для вас, а также уточнить сумму займа, которую банк будет готов выдать, можно только в ходе личной консультации.

Придерживаясь этих нехитрых правил, вы наверняка сможете узнать ответ на вопрос, где лучше взять ипотеку на вторичное жилье.

Оформление заявки на кредит

Вероятность одобрения выдачи ссуды будет зависеть от комплектности и информативности вашей кредитной заявки. То есть необходимо не только заполнить бланк ходатайства на предоставление кредита, но и приложить пакет документов, соответствующих требованиям выбранного финансового учреждения.

Сотрудник банка передаст полученную документацию на экспертную проверку, оценит платежеспособность заёмщика, его кредитную историю, а также обеспечение по ипотечному займу. Любое решение о выдаче долгосрочного жилкредита – положительное или отрицательное – принимается только по результатам проверки.

Как выбрать квартиру

Выбор квартиры, пожалуй, один из ключевых моментов в поисках ответа на вопрос, как купить вторичное жилье в ипотеку. Здесь надо учитывать много факторов, причём личные преференции должны согласовываться с условиями кредитования. Важно помнить, что покупаемая в ипотеку жилплощадь обретает статус залогового имущества.

Сегодня банки рассматривают следующие критерии по отношению к ипотечной (читай, залоговой) квартире:

  • удалённость от центра города. Этот фактор во многом влияет на ликвидность жилого помещения;
  • доступность транспортного сообщения;
  • площадь жилья (метраж, размер лоджии, высота потолков и проч.);
  • этаж расположения;
  • возраст здания;
  • присутствие лифта, телефона, мусоропровода;
  • экологическая чистота местности.

Проверка соответствия ипотечного объекта требованиям банка выполняется, кроме покупателя, ещё представителем финансового учреждения.

Оценка недвижимости и страхование

Оценка стоимости квартиры – отнюдь не прихоть банка. Выполнение этой процедуры по отношению к объекту ипотеки является требованием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятого в июле 1998 года. Сейчас он действует в редакции от 03.07.2016 г.Оформление ипотеки

Выдавая довольно большую сумму, финансовое учреждение требует предоставление залога, стоимостью равной или превышающей объём кредитования. Оценка квартиры производится, когда процедура покупки находится на промежуточной стадии: произведен окончательный выбор жилья, а с продавцом подписан предварительный договор купли-продажи. Для проведения оценочных работ заёмщик должен собрать такой пакет бумаг:

Ипотечный кредит на вторичное жильё в обязательном порядке предусматривает страхование залоговой недвижимости.

Полис страховки здоровья и жизни заёмщика приобретается в добровольном порядке, однако в случае отказа процентная ставка по займу будет увеличена. Расходы на страховку ложатся на плечи кредитополучателя.

Заёмщик предоставляет в финансовое учреждение и в страховую компанию следующие документы:

Кроме страхования недвижимости, а также здоровья и жизни заёмщика, некоторые банки настаивают на страховании титула.

Чтобы минимизировать расходы по страховке, следует пользоваться услугами получившей аккредитацию в банке страховой компании.

Выдача кредита

Процесс покупки жилья в ипотеку завершается проведением оплаты продавцу в сумме, указанной в договоре кредитования. Для этого на практике применяются следующие способы:

  • Наличными через банковскую депозитную ячейку. Перед сделкой продавец может проверить её содержимое. Правда, получит он полагающуюся сумму, только когда покупатель обретёт статус собственника квартиры.
  • Передача денег при помощи банковского аккредитива. Суть данного способа такая: денежные средства перечисляются на специальный счёт в банке. И лишь после предоставления продавцом документов о том, что права собственности перешли к покупателю, деньги переводятся на его текущий счёт.
  • Безналичный перевод на банковский счёт. Перечисление денежных средств осуществляется после того, как оформление кредитного соглашения будет окончательно завершено. В этом случае продавец сначала получает только часть суммы – задаток. Остаток же перечисляется по завершении сделки.

Предложения от банков

Выше уже было сказано, что ипотека на вторичное жильё является наиболее доступным и простым решением жилищной проблемы. Спрос на готовую недвижимость не меньший, чем на квартиры в новостройках. Тем более что размер устанавливаемых банками ставок по данному виду кредитования вполне приемлемый. Чтобы убедиться в этом, изучите данные таблицы.

Банк Сумма, руб.Ставка, %Первоначальный взнос, %
МинимальнаяМаксимальная
Россельхозбанк100 тыс.20 млн9,5-10,25Не менее 15
Газпромбанк500 тыс.45 млнОт 10От 10
Альфа-Банк600 тыс.-От 9,5От 15
Банк «Открытие»500 тыс. – 30 млн для Москвы и её области и для Санкт-Петербурга и Ленобласти; 500 тыс.- 15 млн - для других территориально-административных единиц РФ1029495
ЮниКредит БанкДля Москвы и Санкт-Петербурга до 15 млн рублей; регионы - 5 млн. Для зарплатных клиентов при величине первоначального взноса от 50% - 30 и 10 млн соответственно12.5От 15

В данном контексте невозможно не упомянуть Сбербанк и ВТБ 24 – их условия не менее привлекательны. Более подробную информацию об особенностях кредитования покупок готового жилья в исполнении первой из вышеуказанных организаций вы можете узнать из нашей статьи «Жилищный кредит на вторичное жилье от Сбербанка».

ВТБ 24 привлекает клиентов не только приемлемыми процентными ставками. В частности, максимальный размер займа по программе «Покупка жилья» составляет 60 млн рублей. По состоянию на июль 2017 года это превышает 1 млн долларов. За такие деньги можно приобрести квартиру, причисляемую к классу элитной недвижимости.

Но это ещё не всё. Для клиентов, оформивших в данном банке ипотечный кредит, в настоящее время действует очень неплохое предложение – они могут получить ссуду наличными по низкой ставке – 14,5%. А потратить заёмные средства допускается «…на новый кухонный гарнитур, бытовую технику или на проведение ремонта в приобретённой квартире. В общем, на всё, что пожелаете…» (цитата с сайта банка). Больше подробностей по этой теме вы найдёте в статье «Об ипотеке в ВТБ24 на вторичное жильё».

Обязателен ли первоначальный взнос

Сегодня существует ряд льготных предложений и банковских продуктов, предоставляющих клиентам возможность гарантировать достаточный уровень своей платежеспособности, отказавшись от первоначального взноса. Финансовые организации минимизируют риски невозврата ссуженных средств посредством государственных программ или дополнительного залога. При этом некоторые условия кредитования несколько ужесточаются.

В частности, ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса выдается под более высокие проценты. Немаловажен также фактор, касающийся ипотеки любого вида, в том числе и рассматриваемого: до полного погашения долгосрочного жилищного займа недвижимость находится под обременением. Поэтому проводить с ней рыночные операции без согласия банка невозможно.

Кроме того, в данном случае существуют и другие подводные камни. Узнать о них вы можете из статьи «Ипотека без первоначального взноса в 2017 году».Получение ипотеки

Погашение кредита

Если уровень доходов заёмщика позволяет комфортно обслуживать долгосрочный жилкредит, для погашения задолженности достаточно проводить ежемесячные платежи в соответствии с утверждённым графиком. Однако многие наши соотечественники стремятся как можно скорее избавиться от нагрузки на семейный бюджет путём досрочного закрытия договора кредитования. И здесь они могут столкнуться с неожиданными ситуациями. Например, если используется аннуитетная схема платежей, такое решение уменьшит не переплату, а лишь срок действия кредитного соглашения. Обусловлено это тем, что средства пойдут на погашение процентов, сумма же основной задолженности при этом может остаться неизменной.

Чтобы избежать подобных недоразумений, ознакомьтесь со статьёй «Как правильно погасить ипотеку».

О плюсах и минусах

Главным преимуществом приобретения по ипотеке вторичного жилья является то, что вселиться в новую квартиру и оформить на неё право собственности можно сразу по заключении кредитного соглашения. То есть дожидаться, пока здание достроят и введут в эксплуатацию, как в случае с новостройкой, нет необходимости. Из прочих плюсов стоит отметить:

  • возможность приобретения недвижимости в любом районе города;
  • банки предлагают широкий спектр ипотечных программ, так что подобрать подходящую будет несложно;
  • риск неэффективного вложения денег минимален. Ведь вторичное жильё находится, как правило, в районе с достаточно развитой инфраструктурой.

Но и о минусах не стоит забывать. Назовем лишь основные:

  • Достаточно часто можно встретить махинации нечистых на руку риэлторов с ценами на вторичное жильё.
  • Стоимость вторички выше, чем у жилья в новостройках.
  • Банк откажет в предоставлении ипотеки на низколиквидное жилое помещение, даже если покупателя оно вполне устраивает.

В заключение необходимо отметить, что финансовые организации кредитуют покупку готовых квартир с большей охотой, чем жилья в новостройках. Проявляется это в более лояльных условиях договора на предоставление долгосрочного жилищного займа.

Покупка вторичного жилья в ипотеку: Видео


Видео по теме:

Стать автором
Стать экспертом

Поделитесь материалом в соц сетях:

Ваш комментарий:

*

*

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x

Задать вопрос