Многим россиянам известно, что такое жилищная ипотека, в то время как словосочетание «ипотека коммерческая» – совершенно новое понятие. Её условия немного жёстче, однако такому виду кредитования банки доверяют больше. И на то есть свои причины. Основная из них звучит так: риск невозврата ссуженных средств гораздо меньше, если сравнивать с жилищной ипотекой. Заёмщику же коммерческая ипотека выгодна тем, что если он будет не в состоянии выплатить кредит, то лишится только приобретённой недвижимости. Причём банк, реализовав её на аукционе, вернёт клиенту разницу.
Суть коммерческой ипотеки
Ипотека данного типа рассматривается в качестве одной из форм средне- или долгосрочного целевого кредитования. Выдаётся такая ссуда юридическим, а также физическим лицам на покупку коммерческой недвижимости.
Эта категория включает:
- административные здания;
- производственные помещения;
- склады;
- помещения под гостиницы, кафе, рестораны;
- торговые площади и проч.
Ипотека на коммерческую недвижимость выдаётся под её залог. Коротко назовём условия такого вида кредитования:
- Если приобретается высоколиквидный объект, вносить первоначальный взнос не обязательно.
- При величине первоначального взноса меньше 30% от оценочной стоимости обычного объекта привлечение поручителей обязательно. Если эта цифра будет больше, поручительства уже не потребуются.
- Годовые процентные ставки коммерческой ипотеки варьируются в диапазоне 10-16%.
- Срок действия кредитного соглашения не превышает, как правило, 10-12 лет. Чаще всего заем предоставляется на 5 лет.
В чем преимущества
Главным преимуществом кредитования такого вида является то, что коммерческая недвижимость в ипотеку позволит предпринимателю реально обзавестись магазином, собственным офисом либо другим помещением.
Кроме того, привлечение заёмных средств позволит не изымать деньги из оборота. Из этого следует, что если прибыльность бизнеса превышает стоимость ипотеки, то приобретение коммерческой недвижимости можно расценивать как выгодное для фирмы действие.
Не стоит также забывать ещё один немаловажный момент: правильно рассчитанная и вовремя взятая в ипотеку коммерческая недвижимость способствует развитию предприятия. Благодаря ей можно расширить производство и добиться тем самым большей прибыли, части которой хватит на оплату процентов и погашение самого кредита.
Что же касается вопроса периодичности выплат, то и здесь банк может пойти на уступки, разрешив проводить их по желанию: не только ежемесячно, но и отдельными траншами раз в квартал либо каждые полгода.
Юридические особенности кредита на коммерческую недвижимость
Принципиальным отличием коммерческой ипотеки от жилищной является возможность передачи недвижимого имущества в залог только после его покупки. Другой важный правовой аспект подобного вида кредитования заключается в том, что федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на нежилое помещение с его одновременным обременением кредитом.
Отечественное законодательство требует, чтобы в договоре на коммерческую ипотеку в обязательном порядке были указаны:
- предмет ипотечного кредитования;
- оценочная стоимость объекта;
- год возведения;
- размер;
- срок исполнения обязательств.
Участники данного сегмента финансового рынка считают, что развитие бизнес-ипотеки в первую очередь замедляется наличием пробелов в российском законодательстве. Кроме того, нередко встречаются случаи, когда по причине слабого текущего финансового состояния компании или отсутствия у неё залога банки не выдают заём. Существует также ещё один фактор, из-за которого фиксируется большое количество отказов в предоставлении коммерческой ипотеки, – это непрозрачность рынка бизнес-недвижимости.
Для кого выгодна коммерческая ипотека
Подобный вид кредитования может быть интересен и юридическим, и физическим лицам.
Займы для физических лиц
Коммерческая ипотека для физических лиц стала доступна относительно недавно. Однако в реальной жизни рассчитывать на неё могут не все наши соотечественники. Под понятием «физическое лицо» банкиры подразумевают индивидуальных предпринимателей, топ-менеджеров крупных предприятий и владельцев бизнеса, а не обычных работников пусть даже успешных компаний.
К выгодам такого займа можно отнести:
- небольшую процентную ставку;
- длительный срок действия договора;
- деньги не выбрасываются без пользы на ветер в качестве оплаты аренды помещения, а идут непосредственно на его выкуп.
Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц предоставляется банками на следующих условиях:
- Сумма от 1 млн до 170 млн руб.
- Процентная ставка находится в диапазоне 12-16%.
- Страхование риска повреждения приобретаемого объекта либо его утраты обязательно.
Как видим, ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц-руководителей бизнеса или его владельцев – вполне доступное мероприятие.
Займы для юридических лиц
Чаще всего через коммерческую ипотеку приобретается помещение, которое организация либо ИП уже некоторое время снимают. Объект опробован, знаком, удобен, риски минимальны. Если же нежилые площади арендуются, расторжение договора поднайма может существенно повредить бизнесу.
Стоит также сказать, что коммерческая ипотека для юридических лиц предоставляет возможность получения денег под процент, размер которого ниже стоимости кредитных продуктов для предпринимателей.
Отдельного разговора заслуживает следующий момент. Большинство современных бизнесменов стремятся расширить своё дело. Для этого они обычно берут так называемый кредит на развитие бизнеса. Но получить его без залога практически невозможно, либо это будет весьма небольшая сумма. Став владельцем офиса, склада или цеха, клиент банка обретает возможность кредитоваться в дальнейшем на значительно более выгодных условиях.
Что требуется от заемщика
Выдвигаемые банкирами требования к потенциальному заёмщику во многом напоминают требования по жилищной ипотеке. Так, если речь идёт о юридическом лице, то предприятие должно:
- присутствовать на рынке не меньше, чем полгода;
- иметь положительный баланс;
- быть зарегистрировано в том же регионе, в котором располагается отделение банка, выдающего коммерческую ипотеку.
Когда в качестве заёмщика выступает физическое лицо, банк выдвигает к нему следующие основные требования:
- гражданство РФ;
- не младше 21 лет и не старше 65;
- безупречная кредитная история;
- трудовой стаж – от одного года.
Какие нужны документы
Коммерческой структуре для получения ипотеки на нежилую недвижимость необходимо будет предоставить в банк такие документы:
- учредительный договор;
- устав;
- декларацию о полученных за последнее полугодие доходах;
- справки:
- заявку на получение кредита;
- акт независимой оценки здания;
Тройственное соглашение между покупателем, продавцом и банком реализуется путём перечисления банком продавцу требуемой суммы.
Как реализуются схемы бизнес-ипотеки
Из-за того, что ныне действующее законодательство в отношении сферы бизнес-ипотеки несовершенно, были разработаны схемы проведения подобных сделок, не выходящие за его рамки. Рассмотрим их:
- Создаётся фирма, на которую оформляется коммерческая недвижимость. Далее заёмщик выкупает её акции, выплачивая при этом ссуду. Собственником становится именно эта компания.
- Покупатель перечисляет собственнику лишь часть личных средств, а банк выдаёт письменное обязательство оплатить оставшуюся часть суммы. После этого залог оформляется на кредитную организацию с параллельной передачей покупателю права собственности. Затем продавцу перечисляется оставшаяся часть суммы.
- Самая сложная и продолжительная схема выглядит так: вначале покупатель тоже переводит на счёт продавца часть средств, а банк предоставляет последнему соответствующие гарантии. Потом недвижимость перерегистрируется на покупателя. Затем формируется договор о залоге. Окончательный взаиморасчёт с продавцом производится после выдачи банком кредита.
Предложения разных банков
Получить наиболее лояльные условия коммерческой ипотеки можно в том финансовом учреждении, в котором открыт расчётный счёт организации, желающей воспользоваться подобной услугой кредитования. Если же в перечне продуктов банка её нет, можно обратиться в кредитные учреждения, представленные в таблице.
| Наименование банка | Объём кредита, рубли | Процентная ставка | Срок кредитования |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | от 150 тысяч. | От 14,28 | до 120 месяцев |
| Примсоцбанк | от 500 тыс. | От 16 | 96 месяцев |
| Уралсиб | от 500 тысяч до 170 млн | 13.9 | до 10 лет |
| АК Барс | от 1 млн до 100 млн | Устанавливается индивидуально | от 12 до 120 месяцев |
Изучив эту таблицу, вы получите представление о цифрах, актуальных для этого сегмента финансового рынка.
Чем бизнес-ипотека отличается от лизинга
По мнению аналитиков, лизинг является достойной альтернативой несовершенной коммерческой ипотеке. Компании данного профиля стали выдавать денежные средства на приобретение нежилой недвижимости порядка 10 лет назад. Однако не зная, что такое лизинг, воспользоваться этой возможностью до сего дня рискнули немногие предприниматели. Коротко рассмотрим основные привлекательные стороны и недостатки этой финансовой услуги.
К плюсам стоит отнести:
- Требования, предъявляемые к лизингополучателю лизинговыми компаниями, менее жёсткие.
- Льготное налогообложение. Лизинговая сделка снижает налогооблагаемую базу за счёт того, что амортизировать объект недвижимости можно ускоренными темпами.
- Возможность согласования удобной схемы платежей. Они могут быть аннуитетными или убывающими (дифференцированными).
Из недостатков выделим:
- более высокие проценты. Ипотека под коммерческую недвижимость в итоге будет стоить меньше;
- техническая сложность регистрации лизинговой сделки;
- увеличение количества сторон, принимающих участие в сделке;
- необходимость подтверждения статуса расположенного под объектом земельного участка. На него должен быть оформлен договор купли-продажи или аренды.
В заключение необходимо сказать, что сотрудничать следует только с заслуживающими доверия лизингодателями. Так вы обезопасите себя от необходимости отстаивать в судебном порядке право собственности на объект.
