Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Принимая решение приобрести жильё по ипотеке, человек рассчитывает, что сможет выплатить долг в срок. К сожалению, бывает так далеко не всегда. В случае ухудшения финансового положения семьи заемщик начинает искать варианты, позволяющие избавиться от задолженности. Один из них – законная продажа приобретённой в кредит недвижимости. Однако известно, что жилье находится в залоге у финансовой организации до полного погашения ссуды. Поэтому следует знать нюансы, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Содержание

Возможно ли это

Сразу следует отметить:

даже если жильё выступает в роли залогового имущества финансового учреждения, продать его можно.

С этой целью необходимо обратиться к сотруднику банка для уточнения условий, при соблюдении которых разрешение на проведение такой сделки будет получено. Заемщика также попросят назвать причины, побудившие предпринять столь решительный шаг. Если они окажутся уважительными, будет принято положительное решение по данному вопросу, после чего можно инициировать процедуру купли-продажи ипотечного жилья.

Планируя продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую, нужно понимать, что для банка главной задачей станет проверка покупателя. Только убедившись в его платежеспособности, финансовая организация разрешит заключить эту сделку. После её осуществления квартира будет переоформлена вместе с обязательствами.

Положительное решение по вопросу проведения сделки Сбербанком, скорее всего, будет принято, если причины носят финансовый характер. Более того, банк поспособствует скорейшему заключению договора купли-продажи (например, подготовит необходимую документацию), ведь кредитор заинтересован в возврате ссуженных средств.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке без уведомления данного учреждения? Ответ однозначен – нет. Такая сделка противозаконна, и все права на недвижимость будут переданы банку. Это оговорено в статье 301 ГК РФ. Здесь существует только один вариант – чтобы продать, необходимо стать полноправным собственником квартиры, то есть погасить всю сумму кредита.

Требования Сбербанка при продаже ипотечной квартиры

Прежде чем приступать к процедуре продажи залоговой недвижимости, заёмщик должен внимательно изучить все требования, касающиеся договорных реалий. Частично они были рассмотрены выше, поэтому уточним лишь некоторые моменты:

Переоформление кредита сопряжено с дополнительными хлопотами сотрудников банка. Ведь старый клиент уже изучен, а на проверку платежеспособности нового уйдёт немало времени. Поэтому, даже зная, как проходит сделка купли-продажи квартиры через ипотеку в Сбербанке, и желая выполнить эту процедуру поскорее, будьте готовы к увещеваниям, что, мол, в будущем всё наладится.
Возможно, вам предложат расписать заём на более продолжительный срок. Чтобы пресечь эти попытки и не терять время, просто заявите, что у вас денег нет, и в обозримой перспективе они не появятся. Но в будущем на получение ещё одной ссуды в Сбербанке не надейтесь – кредитная история будет уже подпорчена. Это одно из основных правил данной организации.
Получения пусть даже письменного согласия на сделку от некоего сотрудника Сбербанка недостаточно – ответ должен быть на официальном банковском бланке. Не исключено, что процедура продажи квартиры в ипотеке Сбербанка может затянуться по причине задержки ответа. В таком случае, чтобы не потерять покупателя, можно обратиться в центральное отделение за разъяснениями.

Но перед этим следует посетить территориальное подразделение финансовой организации, сообщить о запланированной сделке, чтобы получить положительное решение по вопросу продажи находящейся в ипотеке недвижимости. В Сбербанке, собственно, как и любом другом солидном учреждении, обращение «через голову», не приветствуется.

Можно ли продать квартиру без разрешения

Законная продажа квадратных метров в любом случае (по согласованию с банком или без такового) требует снятия с недвижимости обременения. Таким образом, если вы против того, чтобы финансовая организация принимала участие в предполагаемой сделке, следует полностью выплатить долг. Решается вопрос, как продать ипотечную квартиру от Сбербанка, двумя способами:

Получение ещё одного займа. Если финансовое положение позволяет, можно взять потребительский кредит и направить его на выплату остатка по ипотечной ссуде. Вы сразу обретёте право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе сможете её продать.
Погашение ипотеки путём внесения средств, полученных в качестве задатка. Для этого потребуется найти клиента, который не побоится рискнуть и выдаст сумму, достаточную для покрытия оставшегося долга по ипотеке. Вы произведете с банком полный расчёт, освободите жильё от обременения и вполне законно продадите.

Этот способ оптимален благодаря отсутствию необходимости проведения временных и материальных затрат на переоформление бумаг. Однако далеко не каждый покупатель, даже если он заинтересован в скорейшей реализации процедуры купли-продажи, захочет так рисковать – вдруг продавец не выполнит обещание, в результате чего сделка так и не состоится.

Требуемые документы

Для продажи квартиры в ипотеке Сбербанка вам потребуется подготовить следующие бумаги:

копии паспортов либо свидетельств о рождении всех без исключения лиц, проживающих в квартире;
документы, подтверждающие ваше право собственности на продаваемое жильё;
кадастровый паспорт. Впрочем, поскольку этот документ выдаётся только через 5 лет после проведения последней сделки с недвижимостью, его может и не быть;
выписки из находящейся в домоуправлении домовой книги;
выдаваемый БТИ план;
согласие супруги/супруга. Этот пункт актуален в случае, когда официальным владельцем квартиры является только один представитель супружеской четы.

Кроме того, банк может потребовать:

Представив в банк все требуемые документы и получив разрешение, можно приступать к реализации задуманного. Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке Сбербанка выглядит следующим образом:

Между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. Покупатель при необходимости вносит задаток.
Независимая оценочная компания (желательно аккредитованная Сбербанком) производит оценку стоимости квартиры. Цифра должна быть зафиксирована в основном договоре.
Продавец передаёт покупателю подготовленный пакет документов.
Документы представляются в банк. На их основании финучреждение дает согласие/несогласие на проведение сделки.
При положительном решении подготавливается основной договор, который после согласования подписывается сторонами.
Договор регистрируется в Регпалате или многофункциональном центре.
Покупатель становится законным владельцем жилья лишь после регистрации права собственности на квартиру по ипотеке от Сбербанка. Подтверждающим этот факт документом является выписка из Росреестра.
Важно! В Регпалате стандартное свидетельство больше не выдаётся.
Участники сделки со всеми документами (покупатель обязательно должен иметь вышеуказанную выписку) приходят в отделение Сбербанка, где необходимая сумма переводится на счёт продавца. С покупателем же заключается договор ипотечного кредитования.

На этом процедура купли-продажи считается завершённой.

В чем риски

Трудно сказать, кто больше рискует при проведении подобной сделки – продавец или покупатель. Всё определяется конкретными обстоятельствами. Мы не будем рассматривать вариант неплатежеспособности ипотечного должника, а лишь коротко отметим некоторые гражданско-правовые риски обеих сторон.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку Сбербанка зависят от способа передачи денег. Их минимизация обеспечивается использованием одного из следующих вариантов, которые предлагаются банком для проведения безопасных взаиморасчётов.:

Через депозитарную ячейку. При таком методе продавец после регистрации сделки гарантированно получит деньги. Если сделка зарегистрирована не будет, продавец потеряет лишь время, потраченное на сбор документов.
Использование аккредитива. Продавец получит доступ к счёту лишь после официального совершения сделки.

Самая большая опасность для покупателя – потеря задатка. Это может произойти в случае незаключения ипотечного договора. Конечно, существуют и другие риски. Назовём лишь один, но существенный.

В общей сумме выплаченных по кредиту денежных средств может присутствовать материнский капитал, причём этот факт продавец скрыл (умышленно либо не придал ему значения). В этом случае доля квартиры переводится в собственность детей, не достигших совершеннолетия. Если же нет документов, подтверждающих, что дети наделены правом собственности на равнозначные доли в другом жилье, сделка будет признана противоправной и не состоится.

Процедура купли-продажи квартиры в ипотеке Сбербанка требует ответственного подхода. Иначе в дальнейшем могут возникнуть споры имущественного характера, зачастую решаемые только в суде.