Ипотечное кредитование пенсионеров

С каждым годом количество россиян, интересующихся, может ли пенсионер получить ипотечный кредит на приобретение жилья, неизменно растёт. К лицам данной категории банки испытывают доверие. Ведь заёмщикам, пребывающим на заслуженном отдыхе, характерна большая ответственность по выполнению принятых на себя обязательств, в том числе финансовых. При этом важно выяснить, до какого возраста предоставляется ипотека для пенсионеров, а также на каких условиях оформляется такой кредит для работающих и неработающих людей преклонного возраста.

Можно ли получить

Ещё совсем недавно банки не практиковали выдачу жилкредитов людям этой возрастной группы по причине значительных рисков. Очень сложно отдавать долг пожилому человеку, живущему на одну пенсию, к тому же покупающему недешёвые лекарства. Но сегодня ситуация изменилась, и ответ на вопрос, дают ли ипотеку пенсионерам, звучит утвердительно. Благодаря этой особой категории наших соотечественников сформировался отдельный сегмент рынка залоговой недвижимости. Способствовали данному явлению следующие факторы:

• рост пенсий;
• повышенный спрос пенсионеров на загородную недвижимость;
• разработка финансовыми учреждениями специальных кредитных продуктов, ориентированных на пожилых людей.

Однако далеко не все банки предлагают подобный жилкредит, в основном лидеры отечественного финансового рынка. Поэтому перед посещением отделения кредитной организации стоит поинтересоваться, открыта ли там программа для людей преклонного возраста.

Условия кредитования

Может ли пенсионер взять ипотеку и на каких условиях, полностью зависит от политики отдельно взятого банка. В целом же к заёмщику данной категории финансовые учреждения предъявляют следующие требования:

• доходов должно хватать для проведения регулярных платежей по ссуде в назначенный срок и в полном объёме. Под доходами для работающих пенсионеров подразумевается пенсия и заработная плата, для неработающих – пенсия и иные социальные пособия;
• закон требует, чтобы ежемесячные выплаты по займу не превышали 45% доходной составляющей кредитополучателя, иначе средств на нормальную жизнь ему не останется;
• до какого возраста дают ипотеку на квартиру пенсионерам – один из ключевых вопросов в контексте рассматриваемой темы. Большинство банковских программ требует, чтобы на момент полного погашения жилкредита заёмщик не перешагнул 65-летний рубеж. То есть обратиться за ссудой, например, на 4 года клиент мужского пола может в возрасте до 61 года включительно.

Конечно, такой срок для ипотеки небольшой. Но эксперты говорят, что опускать руки не следует. Сегодня существует ряд финансовых организаций, сотрудничающих с работающими пенсионерами до их 85 дня рождения. Только на практике до таких лет активно трудятся лишь немногие граждане.

Как делится клиентская база

Сегодня банки разделяют ипотечное кредитование пенсионеров на следующие сегменты:

1. Работающие пенсионеры по возрасту. Это достаточно простой вариант. Ведь получаемое госпособие банки рассматривают исключительно в качестве дополнительного дохода. Поэтому сложность остаётся только с подбором подходящего варианта с точки зрения соответствия возраста клиента.
2. Неработающие пенсионеры по возрасту. Найти предложение гражданам данной категории наиболее сложно. Обусловлено это тем, что банковский продукт должен целенаправленно охватывать клиентов, получающих только это пособие и не имеющих каких-либо иных видов доходов.
3. Работающие пенсионеры по выслуге. Эти граждане фактически могут выбрать любую ипотечную программу, поскольку финансовые организации учитывают зарплату с места трудоустройства в качестве основного дохода, а пенсию – как дополнительного.
4. Неработающие пенсионеры по выслуге. У этих клиентов проблемы, связанные с возрастом, отсутствуют. Но ограничения возникают в связи с получением дохода только в виде денежного госпособия. В данном случае уровень денежного пособия должен быть достаточным для корректного обслуживания долгового обязательства.

Получение жилкредитов по семейной программе

Пожилая супружеская чета имеет все шансы получить ипотечный кредит. По сравнению с одиноким пенсионером совокупный доход семейной пары больше. Да и уровень расходов незначителен, поскольку дети, как правило, живут отдельно.

Ипотека для пенсионеров по семейной программе присутствует в перечне финансовых услуг многих банков. Такие кредитные продукты предполагают, что заёмщик в пожилом возрасте выплачивает задолженность не в одиночку, ему по мере необходимости оказывают помощь члены семьи, выступающие в качестве созаёмщиков. Кроме того, в роли таковых могут быть и другие трудоспособные родственники, получающие зарплату и являющиеся платежеспособными.

Созаёмщики берут на себя обязательство по выплате долга по жилкредиту, если основной заёмщик будет не в состоянии справляться своими силами. Однако у них есть право на долю ипотечной недвижимости.

Без внесения первоначального взноса

Ипотека для пенсионеров без первоначального взноса предоставляется на особых условиях. Но в любом случае ставка по кредиту будет повышена – на 2-5 п.п. Однако этим дело не ограничивается. Пенсионер, не имеющий в распоряжении денежных средств в объёме, достаточном для проведения авансового платежа, должен будет предоставить определённые гарантии. Обычно банки требуют оформление в залог дополнительного имущества. Например, заёмщик преклонного возраста, в собственности которого находится квартира, может заложить её совместно с приобретаемой недвижимостью и получить ипотечный заём без необходимости уплаты авансового платежа.

Жилкредит для неработающих пенсионеров

Идеальным вариантом для неработающего пенсионера было бы вообще отказаться от затеи получения ипотечного займа. Ведь не исключено, что в преклонном возрасте крупные денежные суммы понадобятся совсем не на жильё, а, например, на дорогостоящую операцию с последующей реабилитацией. В случае острой необходимости можно обратиться в банк, но при условии, что вы:

• обеспечите наличие платежеспособных созаёмщиков из числа близких родственников;
• имеете достаточно высокую пенсию;
• заявите дополнительное обеспечение;
• не перешагнули возрастную отметку 65 лет;
• имеете незапятнанную кредитную историю.

Ипотека для работающих пенсионеров

Исходя из вышеизложенного, вопрос, можно ли взять ипотеку пенсионеру, который работает, неактуален. Конечно, можно. Но здесь существуют нюансы, связанные с возрастом, рисками различных заболеваний и т.д. Поэтому банки подстраховываются, выдавая жилкредиты пенсионерам не старше 75 лет. Причём это максимальный возраст на момент полного погашения займа, а не на дату заключения договора кредитования.

Оптимальным для получения ипотечной ссуды является период, когда пенсия человеку только начала выплачиваться, но он ещё не утратил трудоспособность, то есть в 55-60 лет.

Если пожилой человек, помимо социальной выплаты, имеет стабильный доход, то уровень его платежеспособности не отличается от молодых людей. Тогда пенсионер может взять ипотечную ссуду на общих условиях. Единственное ограничение – срок действия кредитного соглашения. С учётом того, что выдаётся ипотека пенсионерам до 75 лет, заёмщик мужского пола сможет пользоваться заемными деньгами не общепринятые 30, а всего 15 лет. Для женщины-пенсионерки этот срок составляет 20 лет.

Кроме того, не стоит забывать о существовании профессий, пенсионный возраст в которых наступает гораздо раньше (уход по выслуге лет, военные, балерины). Гражданам таких категорий жилищные займы выдаются с большей охотой и на стандартных условиях. Обусловлено это тем, что их возраст не превышает в среднем 50 лет и они могут заниматься трудовой деятельностью другого вида.

Ипотечный кредит для военных пенсионеров

В 2004 году в России был принят закон №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», ставший законодательной базой программы «Военная ипотека». Её действие распространяется и на военных пенсионеров. Рассчитывать на получение жилкредита по этой программе могут также бывшие сотрудники МВД и некоторых других силовых ведомств.

Военная ипотека для военных пенсионеров предусматривает оформление ипотечного договора и получение положенных от государства средств лицами данной категории, если они соответствуют следующим требованиям:

• общий стаж – не менее 20 лет;
• продолжительность участия в накопительно-ипотечной системе до увольнения из рядов ВС РФ – не менее 3 лет.

Если уход в запас произошел досрочно по семейным обстоятельствам, состоянию здоровья или по иным уважительным причинам, может засчитываться стаж 10 лет.

Приобретение недвижимого имущества

Большинство пенсионеров имеет в собственности жильё. Обычно ипотечную ссуду они берут не для улучшения своих условий проживания, а чтобы помочь детям приобрести квадратные метры. Однако и вариант улучшения условий проживания на закате лет тоже нельзя не учитывать. Например, если семейная пожилая пара проживает в хрущёвке, построенной ещё во времена СССР, она может поменять свою малогабаритную квартиру на современное жилье улучшенной планировки.

Квартиры

Вариант покупки новой квартиры под залог имеющегося у пенсионера жилья сегодня один из наиболее распространённых. Но следует учитывать, что финансовые организации предоставляют заём в объёме, как правило, не превышающем, 80% от стоимости залоговой недвижимости. В итоге полученных денег может быть недостаточно для покупки новой квартиры.

Тогда для получения нужной суммы в залог дополнительно можно предоставить приобретаемое жильё. По такой схеме банки работают более охотно. Но в данном случае важно учесть нюанс: если пенсионер-заёмщик станет неплатежеспособным, одной из квартир – старой или приобретённой – точно, лишится.

Строящегося или готового частного дома

Когда разговор заходит об ипотечных займах, обычно подразумевается покупка квартиры. Формированию такого стереотипа способствует тот факт, что 9 наших современников из 10 оформляют долгосрочный жилкредит именно на приобретение квадратных метров в многоквартирном доме. Остальные же 10 процентов (в число которых входят и пенсионеры), тратят заёмные средства на возведение коттеджа или на покупку уже готового дома.

К сожалению, такую самостоятельную программу, ориентированную на пожилых людей, не предлагает ни один отечественный банк. Тем не менее пенсионеры могут взять ипотечную ссуду и направить заёмные средства на вышеуказанные цели, но при условии соблюдения возрастного ценза.

С этой точки зрения наиболее лоялен, как и подобает лидеру отечественного финансового рынка, Сбербанк. Выражается это в том, что верхняя возрастная планка здесь установлена на отметке 75 лет. Правда, на очень выгодные условия пенсионерам рассчитывать не стоит – оплачивать кредит им придётся на общих основаниях.

Гаража

Сегодня многие банки предлагают ипотеку на гараж. При этом финансовые организации разрабатывают соответствующие программы с учётом инноваций в строительной сфере. В частности, сегодня гараж можно приобрести в подземном комплексе. Но действуют также и традиционные программы.

Однако и здесь для пенсионеров льготы не предусмотрены. Поэтому рассмотрим некоторые базовые условия ипотеки на гараж большинства отечественных банков:

• Срок кредитования. Это обычно приемлемые для пожилого человека 10 лет. В Сбербанке максимальная продолжительность действия договора ипотечного кредитования покупки гаража составляет стандартные 30 лет, а вот в ВТБ 24 пользоваться ссуженными средствами можно полвека.
• Объём займа. В программах большинства банков фигурируют цифры, не превышающие 3 млн рублей.
• Принцип определения процентной ставки. Значение этого параметра является величиной, производной от суммы первоначального взноса: чем авансовый платёж больше, тем ставка меньше. Например:
  • если договор кредитования оформляется на 10 лет, а величина первоначального взноса колеблется в диапазоне 15-30%, ставка в среднем будет составлять от 14%;
  • при величине авансового платежа, превышающем 30%, ставка будет уменьшена в среднем до отметки 13,75%.

Когда ссуда оформляется на более продолжительный срок, рассчитывать на ставку в те же 13,75% можно, лишь заплатив первоначальный взнос в размере 50%.

На недвижимость за городом

Многие люди, мечтают на склоне лет отдохнуть от городской суеты в собственном дачном или садовом домике. Кроме того, нередко они планируют возвести на земельном участке хозяйственные постройки и даже баню. И хотя специальные программы для пожилых людей на приобретение загородной недвижимости финансовые учреждения не предлагают, тем не менее можно найти ипотечные продукты на очень привлекательных условиях.

О выгоде сотрудничества с ведущими отечественными банками мы поговорим ниже, а сейчас, чтобы вы имели представление о порядке цифр в этом сегменте финансового рынка, приведём в качестве примера условия Райффайзенбанка:

• Категория загородной недвижимости – вторичный рынок.
• Максимальная сумма – 26 млн руб.
• Ставка – 12,75-13%.
• Размер первоначального взноса – 40%.

Особого внимания заслуживает уровень минимально допустимого для получения ипотеки дохода пенсионера – всего 10 тысяч рублей. Для сравнения: средняя величина социального пособия в 2024 году в России составляла 13 100 рублей.

Особенности процедуры оформления

Оформление ипотечного займа для пенсионера производится в следующем порядке:

1. Клиент заполняет анкету, предъявляет оригинал паспорта и представляет сведения, подтверждающие уровень его постоянного дохода.
2. Получив одобрение по заявке, пенсионер представляет справку о наличии средств в объёме, достаточном для внесения первоначального взноса, и документацию по объекту кредитования.
3. С банком подписывается договор займа.
4. В Росреестре регистрируется переход прав на недвижимость к заёмщику и факт обременения объекта статусом банковского залога.
5. Ипотечные средства перечисляются по согласованию сторон на счёт продавца или заёмщика.
6. Пенсионер проводит ежемесячные платежи согласно графику погашения ссуды.

Пакет документов

Чтобы оформить жилкредит, пожилой человек должен представить в банк следующие бумаги:

• заполненную анкету заёмщика. Созаёмщики/поручители тоже подают такой документ;
• документы, удостоверяющие личность всех вышеупомянутых участников сделки. В их паспортах обязательно должна стоять отметка о регистрации на территории РФ;
• бумаги, подтверждающие наличие у пенсионера постоянного дохода – банковская выписка с дебетового счёта или справка из Пенсионного фонда. Последний документ не нужен, если социальная выплата из ПФ переводится на открытый пожилым человеком счёт в банке, в котором берётся ипотека;
• документы на приобретаемый дом или квартиру и на залоговое имущество.

Работающие пенсионеры могут дополнительно предоставить справку о зарплате и копию трудовой книжки.

Какие банки дают ипотечные кредиты пенсионерам

В настоящее время вопрос выдачи ипотеки людям пенсионного возраста полностью решённым назвать нельзя. Однако работа в данном направлении идёт. Коротко рассмотрим предложения ведущих отечественных банков.

Основной тезис, принятый банком ВТБ 24 на вооружение, следующий: люди пенсионного возраста обладают не меньшими возможностями, чем остальные граждане. Хотя жилкредит пожилые заёмщики должны будут выплачивать на общих основаниях, условия оформления договора ипотеки для них значительно упрощены. Так, из документов нужно будет представить только анкету-заявление, паспорт и пенсионное удостоверение. Да и процентные ставки достаточно лояльны – значение данного параметра в этом банке стартует с отметки 9,5%.

Россельхозбанк предлагает только одну программу жилищного кредитования. Максимальный возраст по ней на дату погашения ипотечного займа ограничен отметкой 65 лет. То есть заёмщики-мужчины почтенного возраста могут пользоваться ссуженными средствами 5, а женщины – 10 лет.

Размер минимального первоначального взноса составляет 15%. Погашать ипотеку можно аннуитетными либо дифференцированными платежами. При объёме кредитования от 3 млн рублей ставка составляет 9,75%. Что же касается страховки, то обязательное требование страхования здоровья и жизни заёмщика, вышедшего на заслуженный отдых, на сайте Россельхозбанка не оговорено. То есть приобретать страховой полис необходимо только на залоговую недвижимость.

Лидер сегмента кредитования физлиц отечественного финансового рынка Сбербанк предлагает пожилым людям целый ряд жилищных кредитных продуктов. Направить заёмные средства пенсионер может на приобретение:

• квартиры;
• строящегося жилья;
• загородного дома;
• земельного надела под строительство дома.

Наиболее выгодным предложением для пенсионеров по состоянию на конец августа 2024 года является проводимая Сбербанком «Акция на новостройки». Ставка по ней составляет 7,4%. Эта акция предполагает приобретение квартиры в готовой новостройке или в строящемся доме у компании-продавца. Безопасность сделки обеспечивают расчёты через аккредитивы.

Возвращаясь к разговору о страховании, следует уточнить один момент. В Сбербанке страхование здоровья и жизни заёмщика необязательно, но отсутствие такого полиса обусловливает повышение процентной ставки на 1 п.п. Тем не менее в ряде случае пенсионеру будет выгоднее отказаться от страховки здоровья и жизни, поскольку тарифы большинства страховых компаний для пожилых людей очень большие. Поэтому переплата в 1% в итоге будет значительно меньше стоимости страхового полиса.

Пенсионер в роли созаемщика

Как правило, люди, принявшие решение взять долгосрочный жилкредит, привлекают в качестве созаёмщиков близких родственников – жён, мужей, матерей, отцов. При этом родители основного заёмщика могут уже пребывать на заслуженном отдыхе. И чаще всего они нигде не трудоустроены. На этом фоне актуален вопрос, может ли быть пенсионер созаемщиком по ипотеке.

Казалось бы, куда ещё пожилому человеку с его небольшим социальным пособием выступать в качестве гаранта возврата значительной суммы, одолженной в банке. Однако в большинстве кредитных учреждений требования ко всем участникам сделки – заёмщику и созаёмщикам – одинаковы. Причём это касается не только финансового состояния, но и возраста. Таким образом, установленный банком возрастной максимум для основного кредитополучателя действителен и для созаёмщика. Но кандидатуру последнего банк будет рассматривать, прежде всего отталкиваясь от его доходов.

Об обратной ипотеке

С термином «обратная ипотека» клиенты российских банков практически не знакомы. Обусловлено это отсутствием подобной практики в нашей стране. Наибольшее распространение такой вид кредитования получил в США и Великобритании. Направлен он на обеспечение достойной жизни людей, получающих одну лишь пенсию.

В России эту программу запустило АИЖК, но из-за невостребованности данного продукта обратная ипотека и сегодня работает в тестовой версии. Суть заключается в том, что владелец передаёт свою недвижимости госструктуре или кредитной организации и получает под определённый процент наличные деньги. Объём займа является величиной, производной от рыночной стоимости квартиры, и колеблется в диапазоне 50-85% от размера данного параметра.

Отличия этого варианта от стандартной программы долгосрочного кредитования следующие: обычная схема подразумевает получение в банке денег на приобретение жилья с дальнейшей оплатой долга в течение установленного срока. В обратной ипотеке финансовое учреждение проводит выплаты заёмщику преклонных лет в обмен на принадлежащую ему недвижимость. Использовать полученные средства можно на улучшение уровня жизни или жилищных условий. По сути, это ипотека для пенсионеров без процентов с той точки зрения, что ежемесячно выплачивать их не надо, хоть они и начисляются.

Здесь интересы заёмщика и кредитора совпадают: чем больше клиент проживёт, тем больше ему выплатит финансовая организация, которая в итоге получит большую прибыль за счёт процентов. Выданные средства возвращать не нужно. После ухода заёмщика из жизни кредитор погашает долг с набежавшими процентами путём продажи недвижимости, а остаток вырученных средств будет передан наследникам.

По этой программе пока ещё остаётся много неясного – в частности, что предпримет банк, когда сумма с процентами превысит стоимость залога, а заёмщик ещё жив-здоров. С учётом того что финансовая организация получит доход только после смерти клиента, такое предложение для банка становится неинтересным.

О минусах

Главным минусом ипотеки для пенсионеров, собственно, как и для молодых семей, является уровень переплат, из-за которых фактическая стоимость недвижимости увеличивается в 2-3 раза. Заёмщику преклонных лет, помимо процентов по кредиту, придется понести дополнительные расходы на:

• оплату услуг оценочной компании – сумма в пределах 3-8 тыс. рублей;
• оплату открытия и ведения кредитного счёта. Некоторые банки взимают за это комиссию до 3% от суммы кредитования;
• страхование залоговой недвижимости – от 0,2 до 0,5%;
• страхование здоровья и жизни – до 2,5% от суммы задолженности;
• штрафы за просрочку платежа – до 0,5% в день от его суммы.

Подводя итоги, отметим, что ипотека для людей, вышедших на заслуженный отдых, – не такая уж доступная финансовая услуга. Не все банки охотно предоставляют жилкредиты пенсионерам, даже если в перечне реализуемых ими продуктов такая позиция присутствует. Однако, как видим, в преклонном возрасте взять ипотечную ссуду сегодня все-таки можно.

Ипотека пенсионерам: Видео