Ипотечный кредит на строительство дома

О своем доме мечтают многие российские семьи, поэтому ипотека на строительство дома вошла в список наиболее востребованных банковских продуктов. Долгосрочность возведения недвижимости вынуждает банкиров разрабатывать всё более гибкие требования к процедуре обслуживания кредитов данного типа. О том, как это реализуется отечественными финансовыми организациями, речь пойдёт в данной статье.

Построить или купить

Этот вопрос следует рассматривать с точки зрения объёма денежных и временных затрат, не упуская при этом и другие факторы. Но основным является финансовый аспект. Рассмотрим его несколько подробнее.

Как известно, при покупке недвижимости в ипотеку заёмные средства переводятся на счёт продавца одним платежом и в полном объёме. С этого момента начинают начисляться проценты за пользование ссуженными деньгами. А вот ипотечный кредит на строительство жилого дома, предлагаемый большинством банков, предусматривает выдачу средств траншами, т.н. кредитными линиями. При этом проценты рассчитываются на каждом этапе отдельно.

Строительство частного дома позволяет значительно сэкономить из-за отсутствия цепочки посредников, поэтому, даже если возведение финансируется за счёт средств по ипотеке, итоговая стоимость объекта будет примерно такой же, как и при покупке.

Но при этом дом будет построен по индивидуальному проекту, с учетом потребностей всех его будущих жильцов, что обеспечит комфортные условия проживания.

В пользу строительства малоэтажной недвижимости говорит факт возможности участия заемщика в одной из многочисленных совместных программ банков и застройщиков. Получить ипотеку на дом в одобренном финансовым учреждением посёлке, по понятным причинам, значительно проще.

Есть ещё один важный момент, который касается вопроса заключения договора не с генеральным застройщиком, отвечающим за все этапы возведения частного дома, а с рядом строительных организаций. Именно такой подход используется при ипотечном кредитовании траншами. Кроме вышеуказанной экономии на процентах, здесь имеется возможность уменьшить затраты путём выбора ответственной строительной компании-контрагента. Для этого достаточно изучить отзывы на интернет-форумах строительной тематики.

Финансирование строительства дома за счет заемных средств

Итак, мы выяснили, что ответ на вопрос, дают ли ипотеку на постройку дома, звучит положительно. В условиях возросшей конкуренции каждая финансовая организация разрабатывает различные кредитные продукты. Поэтому из обилия предлагаемых программ можно выбрать оптимальный вариант. Рассмотрим некоторые из них более подробно.

Целевой кредит

Главной особенностью подобных займов является то, что предоставляются денежные средства частями. Первый транш выдаётся после проверки уровня платежеспособности потенциального заёмщика. Оставшаяся часть будет предоставлена по окончании первого полугодия выполнения строительных работ. Для этого банк потребует квитанции, подтверждающие расход прежнего лимита.

Обращаем ваше внимание на присутствие в названии рассматриваемого кредита слова «целевой». Это значит, что заёмные средства могут быть использованы исключительно на указанные в договоре цели. Выполнению данного требования банки уделяют пристальное внимание. Надо быть готовым к плановому и внеплановому предоставлению документации, отображающей расходы на приобретение материалов, перечень проведённых работ и потраченные на их оплату суммы. Кроме того, сотрудник банка может посетить объект и произвести сверку сметы, а также оценить темпы застройки.

Процентная ставка по займам такого типа, по сравнению с ипотечным кредитованием покупки готового дома, выше на 1-2% – учитывается риск незавершения строительства. Этот же фактор влияет на величину первоначального взноса – минимум 20%. Но для большинства наших соотечественников, имеющих средний доход, эта цифра увеличивается до 30-40%.

Заем под залог земельного участка

Такая ипотека на строящееся жильё характеризуется длительным сроком действия и невысокой ставкой по сравнению с обычными ссудами. Однако все банки предъявляют к залоговому участку жёсткие требования:

• земля должна быть свободной от любых обременений, то есть не должна находиться в аренде, залоге, под арестом;
• в залог принимается земля в пределах поселений или сельхозназначения;
• право собственности на земельный надел должно быть зарегистрировано;
• участок должен находиться в регионе присутствия отделения кредитного учреждения;
• земельный надел должен быть ликвидным;
• наличие подъезда к участку.

Под залог недвижимости

Заём, предоставляемый под залог имеющегося, а не приобретаемого жилья, называется ломбардным кредитом. В этом случае за владельцем сохраняется право пользования залоговой недвижимостью, однако из-за наложения обременения сдавать её в аренду, обменивать и продавать запрещено. Проводить подобные операции допускается лишь по согласию залогодержателя.

По сравнению с классической, ломбардная ипотека имеет следующие преимущества:

• выбор недвижимости, строительство которой финансируется через ипотеку, не ограничен списком предложенных кредитором застройщиков, как это бывает при покупке жилья за счёт средств обычной долгосрочной жилищной ссуды;
• большой выбор ипотечных программ, предлагаемых отечественными банками;
• вероятность одобрения кредитной заявки выше;
• менее объемный пакет документов.

Под залог транспортного средства

Такой заём не относится к категории ипотечных продуктов по определению, поскольку ипотека подразумевает передачу в залог недвижимого имущества. Тем не менее получить приличную денежную сумму под залог транспортного средства сегодня вполне реально. Особенно это актуально для граждан, которые ищут ответ на вопрос, можно ли взять ипотеку на недостроенный частный дом. Ведь им не хватает лишь части суммы, требуемой для возведения постройки, так как основные материальные вложения уже были сделаны.

В данном случае выручит нецелевой потребительский кредит под залог автомобиля. Его объём зависит от состояния предоставляемого в залог транспортного средства. Существуют две формы такого обеспечения:

• право пользования машиной за заёмщиком остаётся;
• клиент лишается этого права.

В первом случае кредитору нужно будет отдать лишь ПТС. Во втором автомобиль передается на хранение банку.

Конечно, процентные ставки потребительских займов, направляемых на такие цели, лояльными не назовёшь. В среднем их значение стартует с отметки 12%. Для сравнения: в Сбербанке ставка по программе «Строительство жилого дома» составляет 10%. Однако такое решение финансовой проблемы в случае крайней необходимости тоже возможно.

С использованием маткапитала

Размер материнского капитала в 2024 году равен 453026 рублям. Казалось бы, приличные деньги. Однако выплачивается эта госпомощь всего один раз. Очевидно, что её не хватит на возведение даже простенькой дачи. Именно поэтому многие семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми берут ипотечный кредит для строительства частного дома под материнский капитал. Причём сделать это можно до момента достижения ребёнком 3-летнего возраста.

Эксперты отмечают и другие нюансы отечественного законодательства по этому вопросу:

• дом должен возводиться на земле, предусмотренной для ИЖС (индивидуального жилого строительства);
• использовать капитал можно только при оформлении ипотечного кредита на строительство собственного жилья. Господдержка на потребительские и нецелевые займы не распространяется.

Существуют и другие особенности использования государственной субсидии.

Потребительские займы без обеспечения

Условия потребительских кредитов допускают направление ссуженных средств на любые цели – покупку бытовой техники, отдых, обучение, ремонт и, конечно же, строительство частного дома.

К преимуществам кредитования данного типа можно отнести:

• требуется небольшой пакет документов;
• простота оформления;
• возможность подачи кредитной заявки в удалённом режиме, без посещения отделения финансовой организации;
• оперативное принятие решения банком;
• нет необходимости привлекать третьи лица и закладывать имущество. Это значит отсутствие расходов на проведение оценки и страхование залоговой недвижимости.

Однако имеются и минусы:

• Небольшой срок кредитования. Например, Сбербанк предоставляет такой заем лишь на 5 лет.
• Высокая процентная ставка. Интересно, что тот же Сбербанк на своём сайте называет значение данного параметра по выдаваемому им потребительскому кредиту без обеспечения привлекательным. А это 22%! Понятно, что таким образом банк страхуется от риска невозврата клиентом долга.
• Большие штрафы при просрочке платежей.

Тем не менее суммы потребительского кредита без обеспечения вполне может хватить для строительства частного дома.

Без первоначального взноса

Ипотека на строительство без первоначального взноса предоставляется сегодня ограниченным числом банков. Причём ведущие кредитные организации в этом списке не числятся. Основным требованием кредиторов является предоставление в залог имеющейся недвижимости.

В качестве примера приведём условия СКБ-банка:

• Сумма ссуды – от 500 тыс. руб.
• Срок действия договора кредитования – 3-10 лет.
• Ставка – от 15%.
• Досрочное погашение – без комиссий и ограничений.
• Возможность привлечения двух солидарных созаёмщиков.

Интересно, что максимальный возраст клиента на дату полного погашения ссуды может быть 70 лет. У некоторых кредитных организаций, входящих в группу лидеров отечественного финансового рынка, даже по классической ипотеке этот показатель меньше. Так, например, в Газпромбанке максимальная возрастная планка установлена на уровне 65 лет.

Заем на строительство дачи

Многие наши соотечественники уверены, что ипотека на строительство дачного дома российскими банками не предоставляется. Такое мнение далеко от истины. Финансовые учреждения оформляют долгосрочные ссуды для приобретения земельных наделов и строительства на них загородной недвижимости.

Данный вид кредитования имеет следующие особенности:

• Высокие процентные ставки. Об этом было сказано выше. Даже в Россельхозбанке, который, по идее, должен стимулировать развитие сельскохозяйственной деятельности, ставка по займу на строительство дачи колеблется в диапазоне 19,5-22,5%.
• Небольшой срок кредитования. В том же Россельхозбанке пользоваться заёмными средствами допускается максимум 5 лет.
• Большая сумма страховки – возможны пожары, взломы.
• Ограничения на сумму кредита. Если заёмщик предоставляет в залог свою квартиру, банк выделит ему сумму порядка 70% от стоимости этого жилья.
• Льготы не предусмотрены.

При этом перечень предъявляемых к даче требований выглядит следующим образом:

• строение должно иметь прочный фундамент, инженерные коммуникации и быть комфортным для проживания;
• высокий уровень пожарной безопасности;
• наличие подъездных путей;
• месторасположение на удалении не более 120 км от отделения банка-кредитора;
• наличие кадастрового плана, на котором должны быть чётко зафиксированы границы земельного участка.

Шансы получить кредит на строительство увеличиваются, если застройщиком выступает партнёр банка-кредитора.

Требования банков к недвижимости и заемщику

Некоторые вопросы относительно строящегося объекта, а также земельного участка рассматривались выше. Но существуют другие общепринятые требования, вдвигаемые финансовыми организациями. В проекте дома должны быть предусмотрены электро-, газо- и водоснабжение, система отопления. Обязательно наличие санузла (туалета, ванной) с соответствующим оборудованием. Стены должны быть:

• панельными;
• бетонными;
• монолитными;
• кирпичными.

В доме, построенном позже 1990 года, допускаются деревянные стены. Перекрытия могут быть металлическими, деревянными, бетонными или смешанными.

Осталось выяснить требования банков к заёмщику. Они могут отличаться в каждой финансовой организации. Но в большинстве отечественных банков требования к соискателю ипотечной ссуды на строительство дома следующие:

• возраст – не младше 21 года;
• российское гражданство и регистрация на территории страны;
• продолжительность непрерывного трудового стажа – не менее полугода;
• документальное подтверждение уровня доходов.

Для увеличения суммы кредита допускается привлечение созаёмщиков.

Порядок оформления займа

Пошаговый алгоритм, как взять долгосрочный заём на строительство дома, выглядит так:

1. Выбор банка с наиболее подходящими условиями кредитования.
2. Посещение отделения финансового учреждения. Помимо паспорта и пакета требуемых бумаг, необходимо представить документы для залога имеющегося жилья, например, квартиры.
3. Ожидание одобрения кредитной заявки. Отметим, что в заявлении клиентом должна быть указана желаемая сумма.
4. Получив положительное решение, соискатель предоставляет пакет бумаг на строительство и правоустанавливающие документы на земельный участок.
5. Подписание договора кредитования.
6. Получение первого кредитного транша.
7. Предоставление отчёта о произведённых расходах.
8. Получение второго транша.
9. По завершении строительства оформляется право собственности.
10. Возведенный дом передаётся в залог банку. При этом обременение с ранее заложенного жилого помещения снимается. Цель данных мероприятий – снижение процентной ставки.

Пакет необходимых документов

Чтобы инициировать процедуру оформления долгосрочного займа на строительство дома, необходимо подать в банк следующие бумаги:

• заявление;
• копии паспортов всех лиц, принимающих участие в сделке;
• свидетельство СНИЛС;
• брачное свидетельство;
• если имеются несовершеннолетние дети, представляются свидетельства их рождения;
• справка 2-НДФЛ за предшествующие 12 месяцев, подают её все участники сделки. Может приниматься справка по форме банка;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки. Должны быть представлены копии всех заполненных страниц этого документа;
• владельцы бизнеса подают управленческую отчётность и налоговые декларации;
• сотрудники силовых структур предоставляют, кроме справки о доходах, копии контракта и справки о сроке службы;
• бумаги по залогу.

При одобрении заявки в банк необходимо подать:

• выписку из расчётного счёта, подтверждающую факт наличия денежных средств в объёме, достаточном для выплаты первоначального взноса;
• проектно-сметную документацию;
• бумаги по залоговому имуществу;
• технические (кадастровые) документы на земельный участок.

Как получить налоговый вычет

Многих наших соотечественников интересует вопрос, возможен ли возврат налога при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме. Ответ в данном случае утвердительный. Регламентирует получение денежных средств в данном случае статья 220 Налогового кодекса РФ.

Максимум, который возвращает государство, рассчитывается по следующей формуле:

СВ = СК * 0,13 ≤ 260 000, где

СВ – сумма вычета,

СК – стоимость квартиры.

Однако, если акт был получен после 01.01. 2024 г. и налогов вычли меньше 260 тысяч рублей, подавать этот документ можно до тех пор, пока предельная сумма не наберётся.

Аргументы за и против

Для того чтобы принять решение относительно того, построить дом в ипотеку или покупать готовое жилье, необходимо сопоставить плюсы и минусы обоих вариантов. Рассмотрим их в таблице:

Ипотека – один из реальных способов стать владельцем жилья. Строительство при одобрении банком данного варианта кредитования можно закончить в кратчайшие сроки. И хоть получить подобный заём нелегко, стоит задаться такой целью, чтобы построить дом своей мечты.

Ипотека на строительство дома. Как оформить ипотечный кредит на загородный дом: Видео