Покупка квартиры требует значительных финансовых затрат, поэтому приобрести недвижимость без привлечения заёмных средств может далеко не каждая семья. Из такой ситуации есть единственный приемлемый выход – воспользоваться программой долгосрочного жилкредитования, предлагаемой одним из отечественных банков. Займу данного типа присущи свои преимущества и недостатки. Поэтому в поисках ответа на вопрос, как купить квартиру в ипотеку, необходимо изучить как можно больше вариантов (желательно все) и остановить выбор на оптимальном.
Важные нюансы
Многие банки в 2024 году снизили процентные ставки по своим ипотечным программам. Этот факт не может не радовать тех, кто принял решение обзавестись собственным жильём. Однако здесь всё не так просто.
Чтобы получить ипотечный кредит под низкие проценты, соискатель долгосрочного займа должен не только подтвердить имеющийся доход, но и подобрать ликвидную недвижимость.
Рассмотрим особенности покупки разного типа жилья в ипотеку.
Квартира в новостройке
Строящееся жильё – это, бесспорно, наиболее выгодный вариант приобретения квадратных метров с помощью долгосрочного жилкредита. При этом важно, что клиент подписывает ДДУ (договор долевого участия), а не привычный договор купли-продажи.
Главный вопрос, который волнует большинство потенциальных заёмщиков – что нужно, чтобы купить квартиру в ипотеку под минимальные проценты. Ниже представлены параметры долгосрочного кредита, влияющие на его общую стоимость.
- сумма авансового платежа;
- срок кредитования;
- согласие клиента на страхование;
- категория клиента;
- категория продавца.
В целом, если новостройка прошла аккредитацию в банке, в котором берётся ссуда, кроме невысоких процентов, срок на одобрение квартиры тоже будет минимальным.
Жилье на вторичном рынке
Со вторичным жильём дела обстоят немного по-другому. Здесь потребуются дополнительные расходы на оценку приобретаемого жилого помещения. Кроме того, не стоит забывать о существовании серьёзного риска утраты права собственности. То есть, если суд признает сделку по приобретению квартиры в ипотеку недействительной, при отсутствии полиса страхования ответственность, собственно, как и весь ущерб, ляжет на клиента банка.
Квартира-студия
Долгосрочные кредиты, предоставляемые на покупку жилья эконом-класса, к категории которого относится и квартира-студия, позволяют решить жилищную проблему многим россиянам. Отличительной особенностью такого жилого помещения является отсутствие перегородок между комнатой и кухней.
На данный момент банки не предлагают кредитные продукты, ориентированные специально на приобретение квартиры-студии. Тем не менее купить такой объект в ипотеку можно. В общем-то, финансовым организациям неинтересен характер планировки жилплощади. Банкам важен тип здания, в котором находится эта квартира, – вторичка или новостройка.
Апартаменты
Размер процентной ставки в этом случае зависит от выбранного банка и условий программы. При этом к апартаментам предъявляются следующие требования:
- помещение должно быть структурно обособленно;
- наличие подключения ко всем инженерным системам и коммуникациям;
- расположение апартаментов – надземные этажи.
Комната или доля в квартире
В этом случае заёмщику нужно быть готовым к повышенным процентным ставкам – из-за неликвидности залога. Значение данного параметра, например, в банке «Русский капитал» достигает отметки 10,25%. И если ещё каких-то полгода назад эта цифра была привлекательной даже по классической ипотеке, то сегодня на фоне всеобщего снижения процентных ставок по долгосрочным жилкредитам она уже не вызывает интереса у заемщиков.
С покупкой доли в квартире дело обстоит немного сложнее. Проблемы не возникнут только в том случае, когда заёмщик-владелец одной части квартиры желает путём привлечения кредитных средств выкупить последнюю долю.
Как выбрать программу
Сегодня российские банки разработали большое количество ипотечных программ, ориентированных на разные категории граждан. Это тема отдельной статьи, а сейчас упомянем лишь наиболее востребованные кредитные продукты.
Лица, служащие в ВС РФ, могут получить льготы, став участниками накопительно-ипотечной системы.
В 2024 году финансовый кризис в России достиг своего пика. Это негативно сказалось на строительной отрасли. Тогда ставки на долгосрочные жилкредиты значительно возросли и стройка практически остановилась. Чтобы спасти ситуацию, государство запустило программу субсидирования процентной ставки.
Кроме этого, государство стремится решить сложную демографическую ситуацию, предоставляя льготы молодым людям, вступившим в брак. Так, условия соответствующей госпрограммы предусматривают получение субсидии в размере 35% от стоимости квартиры. Но здесь имеются некоторые особенности.
Сегодня банки идут навстречу представителям малого и среднего бизнеса, выделяя им ипотечные средства на расширение производственных, офисных и торговых площадей. Для ИП этот вопрос очень важен – он обретёт стабильное место работы и не будет зависеть от прихотей арендодателя, который может в любой момент расторгнуть договор.
Требования банков к заемщику и квартире
В большинстве финансовых учреждений требования к заемщику стандартны:
- Российское гражданство.
- Возрастные ограничения. Рассчитывать на долгосрочный жилкредит обычно не могут лица моложе 21 года. Большинство банков выдает ипотеку гражданам до 65 лет. Наибольшую лояльность демонстрирует Сбербанк – до 75 лет.
- Место жительства и регистрации заёмщика. Этот критерий связан с вопросом, на кого оформляется квартира, купленная по ипотеке. Охотнее банки предоставляют долгосрочный жилкредит, если недвижимость приобретается в регионе присутствия их отделений.
- Уровень дохода.
- Трудовой стаж.
- Кредитный рейтинг заёмщика.
- Тип заёмщика.
Взять в ипотеку можно далеко не любую квартиру. К жилью предъявляются следующие требования:
- холодное и горячее водоснабжение;
- наличие сантехники для кухни, гигиенических нужд и туалета;
- подключение к системе отопления;
- остеклённые окна, укомплектованные в полном объёме переплётами;
- наличие газовой или электрической плиты;
- потолочные, настенные и напольные перекрытия должны соответствовать техническому плану помещения.
Процедура оформления
Стандартный порядок действий при покупке ипотечной квартиры выглядит так:
- выбор банка и подходящей программы кредитования;
- сбор документов и предоставление их в финорганизацию;
- если заявка одобрена, можно начинать поиск квартиры;
- по выбранному объекту недвижимости в банк представляются документы;
- производится оценка квартиры;
- приобретается страховой полис на объект залога;
- оформляется договор ипотечного кредитования;
- перечисление денежных средств.
Рекомендуем прислушаться к следующему совету экспертов банковской сферы: на первом этапе необходимо рассмотреть как можно больше программ и сравнить их по всем параметрам. Это позволит взять долгосрочную ссуду на оптимальных условиях, позволяющих обслуживать её без просрочек регулярных платежей.
Выше была представлена пошаговая инструкция покупки квартиры. Разберём некоторые её этапы подробнее.
Выбор объекта
В первую очередь, заёмщик должен определиться с тем, на каком рынке недвижимости он будет приобретать квартиру в ипотеку – на первичном или вторичном.
В первом случае возможны два варианта:
- Многоэтажный дом построен и сдан в эксплуатацию. Основное преимущество заключается в том, что заёмщик может получить ключи от квартиры сразу же. Главный недостаток – цена квадратного метра в готовом доме выше, чем на этапе возведения.
- Квартира в новостройке. Преимуществом такого варианта является меньшая стоимость квадратного метра. Из недостатков стоит выделить тот факт, что банки в этом случае обычно завышают ставку на 1-2 п.п.
При покупке квартиры на вторичном рынке есть возможность выбрать жилье в любом подходящем районе населённого пункта. Однако обычно вторичка обходится дороже, чем строящееся жильё.
Необходимые документы
Поэтапное оформление купли-продажи квартиры в ипотеку предполагает инициирование рассмотрения вопроса возможности выдачи финансовой организацией денежных средств путём подачи кредитной заявки. К ней необходимо приложить:
- удостоверение личности заёмщика;
- справку о доходах;
- правоустанавливающие документы на имеющееся в собственности заёмщика недвижимое имущество.
Приняв положительное решение, финансовое учреждение устанавливает сумму и процентную ставку кредита. Покупатель подбирает подходящую квартиру. Определившись с жильём, кредитополучатель совместно с продавцом предоставляет в банк следующий комплект документов для ипотеки:
- правоустанавливающий документ на покупаемую квартиру. Таковым является, например, договор купли-продажи;
- нотариально заверенное согласие супруги/супруга продавца на выполнение сделки;
- технический (кадастровый) паспорт на кредитуемую квартиру;
- отчёт независимого оценщика о действительной стоимости приобретаемого жилья;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие дееспособность клиента;
- справку, подтверждающую, что продавец не имеет задолженностей по коммунальным платежам;
- копию документов, удостоверяющих личность продавца и его супруги/супруга;
- оригинал выписки из ЕГРП о праве на продаваемое недвижимое имущество;
- выписку из домовой книги обо всех лицах, имеющих прописку в отчуждаемой квартире;
- согласие на продажу органа опеки попечительства. Подаётся, если в продаваемой квартире прописаны несовершеннолетние граждане.
Страхование сделки
Для выполнения процедуры страхования клиенту необходимо:
- узнать требования, предъявляемые банком к страхованию рисков, и список аккредитованных страховщиков;
- выяснить ориентировочную стоимость страхового полиса у страховщиков-партнёров финансового учреждения;
- определиться с компанией и узнать точную стоимость предоставляемых ею услуг;
- собрать полный пакет документов, требуемый страховщиком;
- подписать договор страхования и произвести оплату.
Подписание договоров
Подписанный ипотечный договор является гарантией перечисления банком денежных средств. В таком виде он позволяет перейти к следующему этапу сделки. Это тоже подписание соглашения, но не кредитования, а купли/продажи между покупателем и продавцом квартиры. Договор может быть предварительным и основным. Основной включает следующие пункты:
- предмет договора;
- источник оплаты;
- расчёты между сторонами;
- права и обязанности участников сделки;
- срок действия;
- прочие условия договора.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Ответ на данный вопрос положительный. Особенностью данной процедуры является необходимость получения от банка разрешительного документа на выполнение сделки. Затем определяется подлежащая погашению оставшаяся сумма задолженности по ипотечному договору. Параллельно можно приступить к поиску покупателя с целью заключения предварительного договора купли/продажи. Такой документ требует нотариальное заверение.
После этого производится полный расчёт с банком путём перечисления покупателем на кредитный счёт продавца денежных средств в объёме, равном долгу по жилкредиту. На завершающем этапе бывший заёмщик получает от финансовой организации документы, подтверждающие законность осуществлённой операции и факт полного погашения займа.
Можно ли приобрести жилье в ипотеку без первоначального взноса
И на этот вопрос ответ звучит утвердительно.
Но ипотека без авансового платежа доступна лишь заемщикам определённых категорий – речь идёт об обладателях материнского капитала, жилищного сертификата и военнослужащих.
Однако здесь существует терминологическая казуистика. Первоначальный взнос вышеуказанные лица всё-таки вносят, но не за счёт собственных накоплений, а используя госсубсидии. Так, например, приобретение квартиры по программе «Военная ипотека» полностью финансируется из бюджета Минобороны РФ. Чтобы воспользоваться такой льготой, военнослужащему достаточно стать участником накопительно-ипотечной системы.
Как выбрать банк
Выбрать финансовое учреждение, предоставляющее долгосрочные жилкредиты, поможет анализ следующих факторов:
- стабильность банка;
- выгодность ипотечной программы;
- ипотечные квартиры на продажу от банков. Речь идёт о конфискованном у недобросовестных заёмщиков жилье. Продаются такие квартиры, если и не по демпинговой, то, по крайней мере, по разумной цене, поскольку банку важно как можно быстрее вернуть деньги;
- удобство обслуживания.
Коротко рассмотрим предложения ведущих отечественных финансовых учреждений.
Немного цифр об ипотеке от Россельхозбанка. Размер минимального первоначального взноса колеблется в диапазоне 15-30%. В частности, для приобретения квартиры в новостройке заёмщику потребуется внести 20% от её стоимости. Ставка при этом составит от 9,75 до 10,25%.
В Газпромбанке с 11 августа по 30 января 2024 года действует акция, позволяющая приобрести квартиру в ипотеку по привлекательной ставке – 9,5 %. Другой показатель, который может заинтересовать клиентов, – приемлемый размер первоначального взноса, 10%.
Кроме того, банк предлагает стандартные программы приобретения первичного и вторичного жилья.
В Сбербанке молодые семьи смогут взять долгосрочный жилкредит под 8,9%, проведя авансовый платёж в объёме не менее 15% от стоимости приобретаемой квартиры. Но этим дело не ограничивается. При желании приобрести по ипотеке от Сбербанка жильё в строящемся доме, можно значительно сэкономить на процентах. Ведь размер ставки по проводимой в настоящее время «Акции на новостройки» составляет всего 7,4%.
Банк ВТБ 24 предлагает долгосрочные займы для покупки квартиры на первичном и вторичном рынках недвижимости по 6 программам, включая рефинансирование. Под минимальные 9,5% выдаётся ипотечная ссуда по кредитному продукту с многообещающим названием «Больше метров – меньше ставка». Максимальная сумма кредитования при этом – 60 миллионов рублей.
Купить жильё в банке «Открытие» можно по одной из 9 программ долгосрочного кредитования. Выше мы писали, что получить денежные средства на покупку доли в квартире возможно, хотя непросто. Этот тезис подтверждается примером рассматриваемого банка. В список его кредитных продуктов подобный заём входит. И хоть деньги выдаются под вполне приемлемые для данного варианта 10%, потратить их можно на приобретение только последней доли в квартире.
Возможные риски
Ипотека – это не только выгодная сделка. Есть некоторые риски покупателя при покупке квартиры в ипотеку. В случае потери дохода заёмщик может лишиться не только жилья, но и немалой суммы денежных средств.
Также существует вероятность выдвижения банком требования досрочного погашения ипотечного займа. Поводом может послужить не только ухудшение финансового положения клиента, но и уменьшение стоимости объекта залога.
Не исключают отечественные реалии и замораживания стройки. Кроме того, можно лишиться жилья, если сделка будет признана недействительной, что иногда встречается на вторичном рынке.
О плюсах и минусах
Неоспоримый плюс ипотеки – это возможность приобретения жилья, располагая суммой, достаточной только для оплаты первоначального взноса, а иногда даже этого не требуется (см. выше). Из других преимуществ выделим:
- возможность экономии на процентах путем досрочного погашения ипотечного займа;
- длительный срок кредитования позволяет установить размер ежемесячного платежа в объёме, некритичном для семейного бюджета;
- уверенность, что приобретаемая квартира юридически чиста. Это проверятся несколько раз;
- доступный размер первоначального взноса. Во многих банках значение этого параметра стартует с отметки 10%.
Несомненное преимущество присутствует, если задуматься, какие выплаты можно получить при покупке квартиры в ипотеку. Так, максимальная сумма возврата НДФЛ составляет 260 000 рублей. А вот «потолок» выплат по процентам и того больше – 390 000 рублей.
Из недостатков стоит выделить:
- значительная переплата по кредиту;
- оформляя ипотеку, заёмщик несёт дополнительные расходы на страховку и оценку залогового имущества.
Разумеется, прежде чем взять ипотеку, важно тщательно всё обдумать. При правильном подходе такой кредит не станет непосильной ношей для семейного бюджета, а квартирный вопрос будет решён без длительного ожидания.
