Граждане, улучшившие условия проживания с помощью долгосрочного жилкредита, могут начать поиск нового жилья, ещё не рассчитавшись по существующим долговым обязательствам. Принимают они такое решение обычно по следующим причинам: владелец ипотечного жилья столкнулся с финансовыми трудностями, из-за которых ежемесячные платежи стали непосильными. Другой вариант – родился ещё один ребёнок, поэтому возникла необходимость расширения жилплощади. В любом случае перед собственником жилья встаёт вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке.
Возможно ли это
Сразу скажем: реализовать эту операцию возможно. В отношении эксплуатации ипотечной квартиры в статье № 29 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано: «…За залогодателем сохраняется право пользования имуществом, выступающим в качестве залога по ипотечному договору…». А статья № 37 того же нормативного документа гласит:
«…Заложенное имущество может быть залогодателем отчуждено…путём продажи другому лицу…лишь при согласии залогодержателя…».
То есть, получив положительный ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, её владелец должен соблюдать ключевое требование: никаких сделок без разрешения кредитора совершать с жильём нельзя.
И здесь существует ещё одна особенность. Приняв решение о проведении данной операции, продавец сталкивается с тем, что не так уж много людей готовы рассматривать в качестве варианта приобретение жилья с обременением. Ведь рынок недвижимости буквально переполнен предложениями. А большинство потенциальных покупателей не хочет иметь дело с бюрократическими процедурами по снятию обременений на жильё. Таким образом, продавец должен быть готов к встрече с определёнными трудностями.
Более подробно о том, сложно ли продать дом в ипотеке, речь пойдёт ниже.
Как продать
Продажа ипотечной недвижимости предусматривает участие в сделке следующих субъектов:
- продавца-залогодателя;
- банка-залогодержателя;
- будущего владельца продаваемого жилья.
Человек, планирующий провести данную операцию, должен быть готов к тому, что:
- банк заинтересуется личными делами клиента. Учреждению важно оценить объём недополученной прибыли по причине продажи недвижимости. В смене заёмщика кредитор не очень заинтересован;
- на проведение сделки потребуется определённое время. Прежде чем удовлетворить просьбу, банк просчитает как свои риски, так и риски продавца, являющегося на тот момент должником финансовой организации;
- как правило, финучреждение требует заключение участниками сделки предварительного договора купли-продажи квартиры. Причём заверить его надо будет нотариально.
Получив разрешение организации-кредитора, помимо поиска покупателя, залогодатель должен заняться выпиской из квартиры всех ранее проживавших в ней лиц и определиться с методом проведения сделки. Даже зная, как происходит продажа ипотечной квартиры в залоге у банка, подходить к выполнению каждого этапа необходимо тщательно, иначе успеха можно будет просто не достичь.
В современной отечественной практике существует несколько способов продажи залоговой недвижимости. Каждому из них присущи свои особенности.
Досрочное погашение кредита
Пожалуй, это самый простой вариант. Механизм его реализации выглядит так: вначале с банком согласуется дата досрочной выплаты. Затем между участниками сделки подписывается предварительный договор купли-продажи. После этого покупатель вносит (в согласованный день) на кредитный счет продавца сумму в объёме, достаточном для полного погашения долгосрочного жилкредита.
На следующем этапе, после того как ипотека будет закрыта, с жилья снимается обременение (длительность этой процедуры составляет порядка 5 дней), и заёмщик обретает статус полноправного владельца квартиры. Далее участники сделки оформляют в обычном порядке договор купли-продажи недвижимости.
Несмотря на то что порядок продажи квартиры этим способом весьма удобен, на практике широкого распространения он не нашёл, особенно при покупке строящегося жилья. Причина – слишком велик риск мошенничества с крупным задатком.
Проведение продажи самостоятельно
Самостоятельная продажа – не значит нелегальная. Ставить в известность банк всё равно придётся. Речь в данном случае идёт только о том, что заниматься оформлением документов и снятием обременения нужно будет самостоятельно.
Скрывать тот факт, что квартира находится под обременением, от будущего владельца нецелесообразно и незаконно. Если вы будете озвучивать информацию частями и избегать разговора о важных обстоятельствах, человек может подумать, что его просто вовлекают в аферу с жильём.
Последовательность этапов сделки такая:
- Покупатель осматривает объект.
- Если квартира по всем параметрам устраивает, он же обращается в банк-кредитор и изъявляет желание (в письменной форме) выкупить залог.
- Сотрудники финансового учреждения составляют предварительный договор. После того как участники сделки его подпишут, этот документ нотариально заверяется.
- Покупатель вносит сумму, причитающуюся заёмщику в сейфовую ячейку №1, а деньги для погашения долга по ипотеке – в ячейку №2.
- С квартиры снимается обременение.
- В Росреестре оформляются документы, подтверждающие факт продажи.
- Продавец и банк получают доступ к соответствующим сейфовым ячейкам.
Банк даст согласие на проведение данной операции лишь при отсутствии к заёмщику каких-либо претензий: регулярные выплаты проводились им в полном объёме и без просрочек.
Продажа ипотечной недвижимости с помощью банка
Если заёмщик не может присутствовать при заключении сделки (например, переехал в другой город) или ему просто не хватает времени, он вправе переложить проведение продажи ипотечной квартиры на плечи сотрудников банка. В этом случае все этапы сделки, вплоть до снятия обременения, выполняют работники финансовой организации и покупатель, поиском которого занимаются тоже банковские служащие. Новый владелец, выплатив долг по ипотеке, переоформляет квартиру на себя.
Остаток денежных средств по сделке (если таковой имеется) составляет разницу между ценой на недвижимость и суммой долгосрочного жилкредита. Покупатель кладёт эти деньги в сейфовую ячейку банка, а продавец – бывший владелец жилья – забирает их после того, как будет подписан договор купли-продажи.
Заметим, что люди, разбирающиеся в тонкостях вопроса, как правильно продать ипотечную квартиру и купить другую, рекомендуют использовать данный вариант, лишь когда другого выхода нет. Ведь будучи заинтересованным в быстрой реализации залогового имущества, банк зачастую продаёт его по цене ниже рыночной. По этой причине заёмщик получит в итоге меньшую сумму по сравнению с вариантом самостоятельной реализации квартиры. Кроме того, придётся компенсировать финансовой организации все понесённые ею расходы на проведение этой процедуры.
Продажа долговых обязательств
Процедура продажи ипотечной квартиры этим способом предполагает переоформление займа. Таким образом, покупатель становится владельцем не только жилья, но и «приобретает» кредит. Механизм проведения сделки купли-продажи в этом случае несложен: банк просто оформляет с покупателем договор, в котором указывается сумма остатка по займу, подлежащая выплате новым хозяином квартиры. Финансовое учреждение не даст согласие на продажу ипотечных долговых обязательств лицу, официально нигде не трудоустроенному и не имеющему постоянного источника дохода.
Этот способ не нашёл широкого распространения на российском рынке недвижимости. Тем не менее он имеет право на существование.
Какие необходимы документы
Бумаги, которые понадобятся для продажи залоговой квартиры, можно разделить на 2 группы – обязательные и дополнительные. В число обязательных входят:
- паспорта собственников квартиры;
- документы, подтверждающие право собственности вышеуказанных лиц на недвижимость;
- выписка из домовой книги. В ней должны быть указаны все прописанные в квартире жильцы;
- договор купли-продажи.
Получить эти документы, конечно же, за исключением паспортов, можно в регистрационной палате. При наличии детей также потребуется бумага из органов опеки. Если заёмщик состоит в законном браке, необходимо подать нотариально заверенное согласие супруги/супруга на реализацию жилого помещения.
К дополнительным документам относятся:
- техпаспорт недвижимости;
- кадастровый паспорт квартиры;
- выписка на жилое помещение из ЕГРП;
- справка о том, что по коммунальным платежам задолженность отсутствует.
Справку выдаёт управляющая компания, а остальные бумаги можно получить в МФЦ (многофункциональном центре).
Узнав документы и порядок сделки при продаже квартиры по ипотеке, можно приступать к воплощению идеи в жизнь. Однако здесь всё не так просто. Исполнителя на его пути ждут подводные камни. Остановимся на них несколько подробнее.
Отношение кредитора к продаже
Начнём с того, что необходимость получения в банке разрешения – вполне разумное требование. Ведь финансовая организация в этом случае, потеряв проценты, недополучит прибыль. Но в то же время кредитор понимает, что лишиться всех платежей по ипотечному кредиту более невыгодно. Именно поэтому крупнейшие отечественные банки идут навстречу заёмщику, допуская переуступку прав на квартиру.
Реализовать предмет залога по ипотеке, оформленной в ВТБ 24, можно всеми вышеописанными способами. Стоимость жилья банк определяет на момент продажи согласно рыночной оценке. Однако особых ограничений относительно суммы сделки данная финансовая организация не выдвигает.
Вырученные денежные средства направляются на погашение действующего договора жилищного кредитования. Клиент имеет право использовать остаток на выплату первоначального взноса по новой ипотечной сделке, заключить которую можно будет с тем же ВТБ 24. Кстати, это является хорошей мотивацией данного финансового учреждения продать квартиру по максимально возможной цене. То есть с этой точки зрения цели клиента и банка совпадают. Больше полезной информации на эту тему вы почерпнёте из статьи Можно ли продать ипотечную квартиру от ВТБ24.
Безусловный лидер сегмента долгосрочного кредитования физических лиц отечественного финансового рынка Сбербанк проявляет к своим клиентам не меньшую лояльность. Его сотрудники готовы проконсультировать ипотечного заёмщика по всем интересующим вопросам, в том числе и по тем, которые касаются продажи недвижимости с обременением.
В частности, Сбербанк допускает продажу ипотечной квартиры, приобретённой с привлечением материнского капитала. В этом случае, как обычно, необходимо получить письменное согласие банка. В разрешении будут указаны условия совершения сделки.
Получив согласие, заёмщик имеет право:
- погасить задолженность по ипотеке до либо после заключения сделки;
- подать в орган государственной регистрации соответствующие документы с целью ликвидации записи об отчуждении, а также передачи прав собственности по кредитуемому объекту недвижимости;
- снять залоговый статус после продажи жилого помещения с обременениями либо передачи прав собственности.
Более подробно о других нюансах проведения подобных сделок вы можете узнать из статьи «Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка».
Можно ли сдавать в наём ипотечную квартиру
Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно внимательно ознакомиться с нормативными документами, в частности, прочитать ФЗ №102. Так, в его вышеупомянутой статье № 29 сказано: «…Залогодатель наделён правом извлекать из заложенного имущества… доходы…».
Таким образом, сдача в наём ипотечной квартиры с целью получения дохода не противоречит букве закона.
Однако залогодатель при этом «…не должен допускать уменьшение стоимости имущества и его ухудшение сверх того, что вызывает нормальный износ…» Некоторые банки, имея статус залогодержателя, включают в ипотечный договор условие, устанавливающее необходимость извещать их об использовании недвижимости для получения дохода. Нередки даже прямые запреты. Основной причиной является опасение финансовой организации потерять предмет залога или получить в итоге имущество уже меньшей стоимости, чем при предоставлении его под залог.
Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для различных видов недвижимости – жилой и коммерческой – устанавливаются разные тарифы. Во втором случае они, естественно, выше. Чтобы не переплачивать, ознакомьтесь со статьёй «Как сдавать квартиру, купленную по ипотеке».
В заключение скажем, что продажа залоговой недвижимости в обязательном порядке должна проводиться в соответствии с законом. Только тогда в выигрыше от сделки останутся все её участники – продавец квартиры, её покупатель и банк.
