Проведение без просрочек регулярных платежей и поддержание залогового имущества в надлежащем состоянии – вот главные обязанности заёмщика, взявшего ипотеку. Но если проблемы со вторым пунктом возникают достаточно редко, то несвоевременность выплат или вообще полный отказ от погашения долга в отечественных реалиях можно отнести к категории типичных явлений. «Что будет, если не платить ипотечный кредит?» – ответ на этот вопрос определяется действующим законодательством и условиями договора кредитования.
Причины невыплат по кредиту
Ипотека является долгосрочным кредитом, и никто не застрахован от ухудшения финансового состояния.
Важно понимать, что финансовое учреждение заинтересовано пойти навстречу клиенту и, если платежи прекратились по уважительной причине, пересмотреть условия договора.
Банки принимают во внимание следующие факторы:
- Увольнение или сокращение. Если быстро найти новую работу не удаётся, заёмщик должен стать на учёт в региональный центр занятости.
- Инвалидность, временная нетрудоспособность. Если регулярные платежи не производится по этим причинам, клиент представляет в банк медицинскую справку и чеки, подтверждающие оплату лечения.
- Смерть заёмщика. Наследникам и созаёмщикам необходимо незамедлительно поставить в известность об этом событии банк и страховую компанию.
Последствия невыплаты
Просрочка по ипотеке, всегда порождает последствия, которые ощутимо отражаются на кошельке заёмщика.
Действия банка
В арсенале банков есть разные методы, направленные на стимулирование заёмщика погасить долг. Назовём лишь некоторые из них:
- Неустойки и штрафы за несвоевременное проведение платежей. Система таких санкций оговаривается во всех ипотечных договорах. Причём иногда размер штрафов может превысить саму сумму долга.
- Выселение из ипотечного жилья. Банк постарается найти основания для выполнения таких действий при значительной просрочке платежей.
- Арест другого принадлежащего должнику имущества. Эта мера актуальна на фоне тенденции падения в 2024 году цен на недвижимость. По этой причине может случиться так, что для расчёта по долгам выручки от продажи объекта залога будет недостаточно. В этом случае финансовая организация предпримет попытки вернуть долг путём взыскания с недобросовестного клиента даже неипотечного имущества.
Важно помнить, что финансовые учреждения предпочитают иметь дело с клиентами, которые при снижении уровня доходов идут на контакт с кредитными менеджерами в целях поиска разумного решения по выходу и создавшегося положения. Вместе с тем, если не платить ипотеку, что сделает банк, знать не помешает. В целом, последовательность действий кредитора выглядит так:
- В течение первого месяца просрочки заёмщику поступают звонки и СМС с целью выяснения причин возникновения задолженности.
- Банк пытается решить спор в досудебном порядке. Здесь на первый план выходит финансовая сторона дела. Во-первых, финорганизация не имеет право подать иск в суд, если сумма просрочки меньше 5% от объёма ссуды. Во-вторых, процедура эта достаточно хлопотная и затратная.
- Если компромисса достичь не удалось, кредитное учреждение подаёт заявление в судебную инстанцию. Рассмотрение дела начнётся через 1-2 месяца.Запуск судебного процесса, направленного на решение судьбы залога. Здесь есть два варианта развития событий:
- клиент подтверждает, что от выплат в дальнейшем уклоняться не намерен. Тогда суд может принудить банк принять меры по выходу из конфликтной ситуации;
- доказывается, что заёмщик не собирается исполнять принятые на себя обязательства. В данном случае недвижимость будет выставлена на аукционные торги с дисконтом, составляющим 10%. По истечении месяца значение данного параметра возрастёт до 15% и так далее, до тех пор, пока залог не купят. Из вырученных от продажи залога средств вычитаются проценты, неустойки, судебные издержки. Остаток суммы направляется на погашение кредита. Даже если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, для реализации залога это не является препятствием.
- Обращение к коллекторам. Финансовые учреждения достаточно часто перепродают таким фирмам долги своих клиентов. В данном случае недобросовестным заёмщикам нужно быть готовым к более суровым методам взыскания.
Что будет с ипотечной недвижимостью
Передача приобретаемого жилья в залог – это гарантия, что банк вернёт ссуженные средства. Поэтому ответ на вопрос, если не платить ипотеку, что будет с квартирой, следующий: суд вынесет вердикт о взыскании задолженности, в результате чего жильё будет выставлено на торги и продано. Об этом речь шла выше. Единственный при этом плюс – оставшаяся от проведённых выплат в счёт погашения долга сумма будет возвращена заемщику.
Способы защиты заемщика
Наиболее распространённой мерой по временному облегчению обслуживания ипотеки является предоставление клиенту кредитных каникул. В этом случае финансовое учреждение разрешает заёмщику в течение определённого периода (до года) не производить выплаты. Далее график регулярных платежей восстанавливается. При этом накопившийся за время каникул долг перераспределяется на остаток задолженности. Но существуют и другие методы защиты кредитополучателя.
Реструктуризация задолженности
Это тоже один из популярных способов решения проблем с долгом по ипотечному кредиту. Он позволяет обеим сторонам сделки – банку и заёмщику – прийти к соглашению о возобновлении выплат на более выгодных условиях.
Стандартный договор о реструктуризации может включать такие пункты:
- Рассрочка платежа. Финансовые организации легко дают согласие на изменение графика регулярных выплат в сторону увеличения. Мотивация такого подхода очевидна: с увеличением срока погашения займа прибыль банка возрастает. Однако рассрочка выгодна и заёмщику ввиду снижения размера регулярного платежа.
- Отмена штрафных санкций. Такой пункт прописан во всех договорах о реструктуризации.
- Снижение процентной ставки и изменение валюты. Это позволяет заёмщику снизить объём регулярных платежей и одновременно исключить риски, связанные с потенциально возможной девальвацией рубля.
- Списание части долга. Данный пункт соглашения о реструктуризации вызывает наибольшее количество споров. Банк по понятным причинам не всегда соглашается на списание части долга. Но наличие риска получения проблемной задолженности, полностью покрыть которую объектом ипотеки невозможно, заставляет финансовую организацию идти на компромиссы.
Страховой полис
Поскольку за оформление договора страхования ипотечного кредита заёмщику придётся платить немалую сумму, важно тщательно подойти к его составлению. Это избавит вас от необходимости задаваться вопросом, что делать с долгом по ипотеке при продолжительной болезни, получении инвалидности, потере работы и т. д.
Поиски компромиссного решения с банком
Отметим, что банкиры едва ли не ежедневно сталкиваются с проблемой невыплаты клиентами долга по ипотеке. Поэтому заёмщик, столкнувшийся с финансовыми трудностями, должен, не откладывая, отправиться в отделение финансовой организации. Вполне возможно, что ему будет предоставлена возможность отсрочки платежей либо выплаты только тела кредита. Но банк пойдёт на компромисс, только если причина уважительная: ухудшение материального положения, болезнь или рождение ребёнка. Конечно, все эти события должны быть подтверждены соответствующими документами.
Ожидание судебного разбирательства
Если человек не выплачивает ипотеку по причине сложного финансового положения, вариант решения проблемы с ипотечной задолженностью в ходе рассмотрения дела в суде тоже имеет право на жизнь. Причём неплательщику такой подход наиболее выгоден. Обусловлено это тем, что ни одна судебная инстанция не принудит его погашать начисленные пени и штрафы, значительно превышающие размер основной задолженности. Кроме того, должник, дождавшись суда, уже на законных основаниях сможет договориться с банком о рассрочке платежа. Как показывает отечественная судебная практика, нередки случаи подписания заёмщиком и банком мирового соглашения. Конечно, долг не простят, но условия его погашения станут более лояльными.
В ходе судебного разбирательства финансовое учреждение может потребовать, чтобы взыскание было обращено на залоговое имущество. Схема реализации этого решения стандартна: сумма вырученных средств от продажи недвижимости за вычетом проведённых выплат по ипотеке идёт на погашение долга, остаток (при наличии), получит заёмщик. При этом необходимо знать, что заниматься реализацией объекта залога будут судебные приставы, а продажа производится по существенно заниженной цене.
В завершении следует упомянуть ещё один важный момент – запрет должнику на выезд за пределы территории нашей страны. Теоретически наличие перед банком задолженности не может служить основанием для ограничения перемещения граждан. Но если суд обяжет заёмщика погасить всю сумму долга, запрет на выезд может быть установлен. Обычно такая мера применяется в отношении лиц, задолжавших не меньше 10 тыс. рублей.
