Ипотечная сделка подразумевает оформление договора залога. Предметом обеспечения обычно становится приобретаемая недвижимость. Если ее недостаточно для обеспечения долговых обязательств, приходится привлекать поручителей (которых найти не так просто). Альтернативой в этом случае становится предоставление в качестве залога действующего имущества. Ипотека под залог имеющейся недвижимости отличается более выгодными условиями для заемщика.
В чем суть
Суть подобного кредитования заключается в передаче банку в качестве залога не приобретаемой недвижимости, а той, которая уже имеется в собственности заявителя. Этот вариант популярен при оформлении займа на земельные участки, которые неохотно принимаются финансовыми учреждениями в качестве обеспечения из-за низкой ликвидности. Второе название такой формы заимствования – ломбардная ипотека.
Передача собственного имущества в залог применяется и в тех случаях, когда в ипотеку покупается строящееся жилье. Объекта, по сути, еще нет, поэтому он не может обеспечить оформленный кредит. Взамен можно предоставить действующую недвижимость, что значительно повысит шансы на одобрение заявки со стороны кредитной организации.
Кроме ускоренного процесса оформления, ипотека под залог земли и недвижимости, уже оформленной в собственность заемщика, отличается сниженными процентными ставками. Это обусловлено тем, что риски банка уменьшаются при такой форме кредитования. Пакет предоставляемых бумаг также может быть сокращен до двух документов, требующихся от заявителя.
Разновидности ломбардной ипотеки
Ипотека под залог имеющегося жилья различается в зависимости от целевого назначения. В настоящий момент большинством банков предложено два вида кредитных программ – целевые и нецелевые займы.
Целевая и нецелевая ссуда
В случае целевого кредитования деньги, выделенные финансовым учреждением, идут исключительно на приобретение жилплощади. Расходование заемных средств должно быть подтверждено.
При нецелевом заимствовании подтверждать расходы не нужно. Деньги можно направить на любые нужды. Такая форма кредитования имеет свои особенности:
- Отсутствие требований по обязательному внесению первоначального взноса.
- Повышенная процентная ставка.
- Более короткие сроки кредитования.
При этом теряется право заемщика на получение льгот в оформлении налогового вычета. Ведь условием получения вычета является наличие записи в кредитном соглашении о целевом назначении ипотеки. Если этой записи не будет, налоговая инспекция в рассмотрении заявления откажет.
Нецелевой кредит популярен среди заемщиков, желающих получить деньги на развитие собственного бизнеса. Также им пользуются граждане, приобретающие недвижимость за границей. По условиям целевой ссуды объект должен находиться на территории России, а ломбардная ипотека без указания расходования средств позволяет вложить их в покупку дома за рубежом.
Требования к залоговым недвижимым объектам
При ипотечном кредитовании объектом залога является квартира или частный дом.
Если в качестве обеспечения предоставляется дом, земельный участок, на котором он находится, также становится залоговым объектом.
Передаваемая в обеспечение недвижимость должна отвечать минимальному набору требований:
- не находится под обременением или арестом;
- наличие электричества, водоснабжения и системы отопления;
- отсутствие незаконных перепланировок.
Другие требования различаются в зависимости от типа предоставляемого жилья:
- Частный дом будет принят в залог, если он построен из камня, кирпича или плит. Деревянные сооружения обладают низкой ликвидностью, поэтому банками в большинстве случаев не принимаются. Важно, чтобы дом отвечал требованиям безопасности, проезд к нему не должен быть затруднен.
- Квартира будет принята, если расположена в доме, возведенном не ранее 1950 года. При этом постройка не должна быть в аварийном состоянии, а также числиться в списках на снос. Если в квартире прописаны заключенные, военнослужащие или инвалиды, вероятность отказа банка возрастает. Кредитору необходима уверенность в том, что он сможет быстро реализовать имущество, если заемщик перестанет выполнять кредитные обязательства.
- Если объектом залога выступает земля, банк прежде всего интересует уровень ее ликвидности. Земельный надел должен находиться не далее 30-50 километров от населенного пункта. Также оценивается наличие транспортных коммуникаций, площадь, категория земель. Ипотека под залог земельного участка без наличия на нем построек выдается банками неохотно из-за трудностей при реализации такого имущества.
Среди других условий, предъявляемых к залоговой недвижимости, можно выделить ее территориальную принадлежность. Объект должен находиться на территории присутствия банка.
Если имущество принадлежит нескольким владельцам, потребуется письменное согласие всех собственников на передачу жилья в залог.
Оно заверяется у нотариуса. Такое же согласие понадобится и от всех граждан, зарегистрированных на данной жилплощади. Важно отметить, что допускается передача в залог имущества, принадлежащего не только заемщику, но и другим лицам – его родителям, родственникам и т.д.
Условия заимствования
Параметры займа каждый банк устанавливает самостоятельно. Однако их можно свести в общие условия:
- Период кредитования возможен от 1 года до 30 лет.
- Ставка варьируется от 9 до 15%.
- Допускается выдача займа не только в рублях, но и в долларах, евро.
- Отсутствие необходимости внесения стартового платежа.
Максимальный размер займа
Отдельной характеристикой выделяются ограничения максимально возможной суммы кредита. Она зависит от рыночной стоимости жилья. В каждой кредитной организации существует определенный понижающий коэффициент. Стоимость недвижимости после оценки умножается на этот коэффициент и получается доступная для заимствования сумма. Например, в Газпромбанке этот коэффициент равен 30%, то есть можно получить не более 70% от цены залогового имущества.
В некоторых банках размер займа может достигать 85% от стоимости заложенного имущества. Все зависит от комплексного анализа предоставляемой недвижимости.
Особенности оформления
Процедура заимствования с передачей в залог имеющейся недвижимости мало чем отличается от стандартного процесса выдачи ипотеки. На первом этапе подается заявка на рассмотрение. После получения одобрения можно вызывать оценщика и передавать документы по объекту залога в банк.
Следующим шагом становится страхование недвижимости, а также жизни и здоровья заемщика (по его желанию). Затем – подписание ипотечного соглашения и получение денег.
Перед тем как принять решение об оформлении жилищного кредита, следует убедиться в своем соответствии требованиям, предъявляемым банком к заемщику.
Требующиеся документы
Перечень документов лучше уточнять в каждом конкретном банке. Но подача заявки ни в одном финансовом учреждении не удастся без:
- национального паспорта с отметкой о регистрации;
- документов, подтверждающих заработок и занятость;
- заполненной анкеты.
Бумаги, подтверждающие доход и трудоустройство, требуются не всегда. Нередки случаи, когда банк соглашается выдать заем по двум документам, – если собственная недвижимость заемщика становится предметом залога.
На залоговый объект предоставляется комплект бумаг, в который входят:
- Выписка из ЕГРН. С 15 июля 2024 года выдача свидетельств о владении была отменена, поэтому по имуществу, приобретенному после этой даты, предоставляется только выписка из ЕГРН.
- Документ, ставший основанием для передачи прав на объект, – договор купли-продажи, мены, дарственная, свидетельство о наследовании.
- Результаты оценки жилплощади.
- Технический (заказывается в БТИ) и кадастровый паспорта (заказывается в Росреестре).
- Нотариально заверенное согласие второго супруга и всех прописанных жильцов на передачу имущества в обеспечение.
- Выписка из домовой книги.
В целях снижения рисков банк может затребовать дополнительную документацию по недвижимому имуществу.
Подходит ли квартира для передачи в залог
Итоговое решение по вопросу залога принимается банком. Однако заявитель предварительно может самостоятельно оценить свое имущество в соответствии со стандартными параметрами. Объект можно предложить в обеспечение, если:
- на нем нет обременения;
- планировка соответствует технической документации;
- присутствуют все необходимые коммуникации.
Недвижимость не подойдет, если:
- расположена в ветхом или аварийном здании;
- выполнена из дерева;
- находится в малоэтажном сооружении;
- входит в список домов, подлежащих сносу.
Как погасить ипотеку
За долгий период кредитования могут возникнуть разные ситуации.
В случае невозврата займа банк вправе подать в суд иск об изъятии имущества, выступающего предметом залога.
Поэтому к решению оформления кредита важно подойти со всей ответственностью, соотнести свои финансовые возможности с предполагаемыми затратами.
Банковские предложения
При выборе финансового учреждения ключевым параметром становится итоговый процент переплаты. Именно этот фактор становится решающим аргументом в пользу того или иного банка. Для удобства лучше представить актуальные предложения в табличном формате.
| Банк | Срок, лет | Годовая ставка, % | Размер ПВ, % | Есть ли нецелевая ипотека |
|---|---|---|---|---|
| ВТБ 24 | 5-20 | от 9,4 | 0 | да |
| Газпромбанк | 1-30 | от 10 | 0 | да |
| Росбанк | 1-30 | от 9,5 | 0 | нет |
| Райффайзенбанк | 1-30 | от 11, 5 | 0 | да |
| Сбербанк | 1-30 | от 9,5 | 0 | да |
Большинство граждан по-прежнему отдает предпочтение Сбербанку, рассчитывая на его надежность и стабильность. Максимальный размер займа в этом учреждении достигает 10 миллионов рублей. При этом коэффициент понижения стоимости варьируется от 40 до 60%.
Плюсы и минусы
К преимуществам кредитования под залог собственного имущества можно отнести следующие аспекты:
- Возможность оформления займа без уплаты собственных средств.
- Допускается нецелевое использование средств, что позволяет приобрести жилище за границей или направить деньги на развитие бизнеса.
- Пониженные процентные ставки.
Из минусов можно выделить риск потери заложенного имущества. Но ипотека под залог приобретаемого жилья оформляется на аналогичных условиях, так что здесь все зависит от платежеспособности заемщика.
Другим недостатком является зависимость суммы займа от рыночной стоимости предмета залога. Для выбора оптимального варианта следует проанализировать условия в ряде банков и выбрать тот, в котором наименьший понижающий коэффициент.
