Программы ипотечного кредитования

В 2024 году прекратила своё действие программа господдержки ипотечных сделок. И это повлияло на финансовую политику отечественных банков. Так, сегодня существуют виды ипотечного кредитования с процентной ставкой, соизмеримой со значением этого параметра в программах, предлагаемых ранее с господдержкой. При этом ряд финансовых организаций не вносит в условия кредитования изменения, связанные с категорией приобретаемого объекта, – первичное или вторичное жильё. Тем не менее программы долгосрочного жилкредитования отличаются.

В чем суть ипотеки

Ипотечная ссуда выдаётся на приобретение недвижимого имущества, которое затем передается заимодателю в качестве залога. Заёмщик получает денежную сумму, оформленную в виде кредитного договора. Если должник перестанет выполнять принятые на себя финансовые обязательства, банк имеет право отсудить объект недвижимости в свою пользу. Кроме того, заёмщик не может распоряжаться имуществом – продать, подарить – без согласования с финансовой организацией.

Объекты и субъекты ипотечного кредитования

В ипотечной форме займа сочетаются как специфические черты, которые свойственны только данному виду долгосрочных жилищных ссуд, так и общие основы кредитных отношений.

В качестве основных субъектов ипотечного кредитования выступают:

• Заёмщик. Это может быть не только физическое, но и юридическое лицо.
• Кредитор. Обычно это банк.
• Страховая компании, которая страхует залоговую недвижимость.
• Оценочная компания, функция которой – оказание консалтинговых и оценочных услуг.

Согласно закону «Об ипотеке», принятому в июле 1998 года, в качестве объектов ипотечного кредитования могут выступать:

• Квартиры, жилые дома. Допускается также направлять ссуженные средства на приобретение части этих объектов. В данном случае банки кредитуют приобретение одной или нескольких изолированных комнат.
• Садовые дома, дачи, гаражи и иные постройки потребительского назначения.
• Предприятия, а также сооружения, здания и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности.
• Земельные участки.
• Объекты незавершённого строительства.
• Права требования лица-участника долевого строительства, которые вытекают из договора об участии в долевом строительстве.

Имущество, передаваемое в залог по ипотеке, должно принадлежать заёмщику по праву хозяйственного ведения либо по праву собственности.

Ипотечное кредитование с участием государства

Многие потенциальные заёмщики считают, что госпомощь заключается в компенсации банкам со стороны государства процентной ставки. Однако это верно лишь отчасти.

Ипотека с господдержкой – это разработанный и реализуемый государством комплекс мер, призванный помочь гражданам быстрее погасить жилкредит за счёт специальных сертификатов, льгот и субсидий.

Второй целью внедрения таких программ было оживление строительной отрасли нашей страны. Как известно, в 2024 году в России наступила острая фаза кризиса. Это вынудило банки резко поднять ипотечные ставки, ввиду чего строительство практически остановилось. Брать долгосрочный жилкредит стало невыгодно, а ведь именно ипотека выступала в качестве основного драйвера продажи жилья.

Такое развитие событий вынудило Правительство РФ подписать в марте 2024 года соответствующее постановление, которое, собственно, и вытянуло строительную и банковскую отрасли из кризиса.

Разновидности ипотечного кредитования

В сообщении, размещённом на официальном сайте Центробанка, говорится, что в течение первых трёх кварталов 2024 года отечественными финансовыми организациями было выдано ипотечных кредитов на 25% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Общая сумма займов – 1,3 трлн рублей, а их количество составило 700,6 тыс. единиц.

Такой результат достигнут прежде всего за счёт снижения процентной ставки по долгосрочным жилищным ссудам. В сентябре 2024 года она снизилась по сравнению с августом на 0,53% до отметки 10,05%. Вторым немаловажным фактором является широкий спектр банковских продуктов. Рассмотрим, какие существуют виды ипотечного кредитования в России.

На квартиру в новом доме

Первичному жилью присущи очевидные плюсы, в числе которых его пониженная стоимость. Однако процесс оформления договора кредитования в данном случае немного отличается от стандартной ипотеки. Обусловлено это тем, что квартиру на этапе строительства предоставить в залог банку нельзя. Из основных отличий оформления ипотеки на первичное жилье выделим следующие:

• Для оформления ипотеки выписка из ЕГРН не требуется – до момента сдачи жилого здания в эксплуатацию его владельцем является застройщик.
• На жильё в новостройке не накладывается обременение в виде залога. Для того чтобы в случае неуплаты задолженности изъять недвижимость, оформляется право требования, предоставляющее возможность банку конфисковать квартиру с целью последующей продажи.
• Оценивается объект только после сдачи его в эксплуатацию.
• Две процентные ставки. Первая (она выше) действительна в период строительства дома, вторая – после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

На квартиру со вторичного рынка

Банки охотно предоставляют долгосрочные кредиты на вторичное жильё. Обусловлено это тем, что продать с торгов такой объект значительно легче, если заёмщик станет неплатежеспособным. При этом к недвижимому имуществу предъявляются следующие требования:

• месторасположение приобретаемого объекта – в регионе присутствия отделения банка-кредитора;
• наличие кирпичного, железобетонного или каменного фундамента;
• квартира не должна располагаться в признанном аварийным или ветхом здании;
• санузел не должен быть совмещён с ванной комнатой;
• наличие отдельной кухни. Многие банки не кредитуют покупку квартиры-студии;
• наличие таких инженерных коммуникаций, как водо- и газопровод, электричество, канализация;
• проведённая перепланировка должна быть оформлена и согласована соответствующим образом.

На строительство дома

Выше было сказано, что ипотека предусматривает предоставление в залог приобретаемой недвижимости. Но если объект ещё не построен, возникает вопрос о возможности получения в данном случае заёмных средств, ведь для кредитора возникают дополнительные риски, связанные с изменением стоимости работ и материалов. К тому же дом может быть не достроен по разным причинам.

Хотя деятельность и доход банков основаны на выдаче кредитов (то есть продаже денег), в перечень услуг большинства финансовых учреждений выдача ипотечных ссуд на строительство не входит. Такой кредитный продукт предлагают лишь крупные банки и при условии предоставления заёмщиком высоколиквидного обеспечения.

На приобретение земельного участка

Оформление договора кредитования покупки земельного участка сопряжено с большими сложностями, чем приобретения квартиры. Причины объективны:

• более низкая ликвидность земельного надела по сравнению с квартирой;
• сложность проведения оценки стоимости объекта недвижимости;
• усложняет ситуацию то, что на приобретённом земельном участке обычно возводится дом, являющийся самостоятельным объектом недвижимости. Любые постройки, находящиеся на ипотечной земле, обретают статус залогового имущества, на оформление которого потребуется немало времени;
• покупать в ипотеку разрешается участок, предназначенный только для ведения подсобного хозяйства, садоводства и проведения жилищного строительства.

На загородную недвижимость

Процедура приобретения загородного коттеджа за счёт заёмных средств во многом схожа с обычным ипотечным кредитованием. Однако к недвижимости предъявляются особые требования. Кроме того, фигурировать в договоре кредитования будут два объекта недвижимого имущества – дом и земельный надел, на котором он возведён.

Заемные средства будут выделены только совершеннолетнему лицу, соответствующему следующим требованиям:

• российское гражданство;
• прописка в регионе присутствия отделения банка;
• наличие стабильного дохода. Этот факт должен быть подтверждён документально;
• положительная кредитная история.

Помимо этого, соискателю ссуды нужно быть готовым к внесению значительного первоначального взноса – до 40% от оценочной стоимости приобретаемого объекта.

Социальные программы

Реализуется социальная ипотека на уровне субъектов РФ. По сути, это объединение нескольких программ, ориентированных на поддержку населения со стороны государства. Кратко рассмотрим, какие существуют социальные виды ипотечного кредита в нашей стране

Для молодых семей

Принять участие в данной программе могут семьи, в которых одному из супругов ещё не исполнилось 35 лет. Размер авансового платежа определяется составом семьи: при наличии детей необходимо внести 10% от стоимости кредитуемого жилья; бездетные семьи должны уплатить аванс в размере 15%. При появлении ребёнка в период обслуживания ипотеки банки могут предоставить отсрочку по погашению тела кредита. Для увеличения суммы займа допускается привлечение созаёмщиков.

Однако, чтобы участвовать в программе, молодая семья должна нуждаться в улучшении жилищных условий и, соответственно, стоять на учёте в органах местной власти.

Для военнослужащих

Условия этой программы по-своему уникальны. Средства для выплаты первоначального взноса выделяются государством и накапливаются на личном счёте военнослужащего в НИС (накопительно-ипотечной системе). Кроме того, ежемесячные платежи вносит из своего бюджета Минобороны. То есть фактически кредит погашается за счёт федеральных дотаций. Поэтому, хотя существуют и другие виды, ипотека для военных, пожалуй, наиболее выгодная.

Граждане РФ, проходящие службу в рядах ВС РФ более трёх лет, имеют право участвовать в «Военной ипотеке» по собственному желанию.

Для учителей

Реализуется данная программа путём субсидирования из регионального бюджета взносов по долгосрочному жилкредиту. Размер госпомощи может достигать 40% от стоимости приобретаемых жилых квадратных метров. Из других преимуществ этого вида кредитования выделим:

• государственное жильё учителя могут купить по сниженной цене;
• минимальный первоначальный взнос;
• пониженная процентная ставка;
• ссуду допускается использовать для погашения начисленных по кредиту процентов, а не только на выплату первоначального взноса.

Для врачей

Для заёмщиков данной категории также предусмотрены меры государственной поддержки. Однако здесь существует ограничение: получить долгосрочный жилкредит на льготных условиях могут лишь лица, принимающие участие в программе «Жильё для российской семьи», имеющие статус нуждающихся в улучшении условий проживания и состоящие на учете в органах местного самоуправления. Кроме того, заемщики должны соответствовать следующим требованиям:

• иметь среднее или высшее медобразование;
• возраст – до 35 лет. В некоторых регионах – до 40 лет;
• стаж работы по специальности – не менее полугода.

Молодой врач, оформивший ипотечный кредит на льготных условиях, обязан проработать в медицинской сфере не менее 5 лет.

Для работников РЖД

По условиям этой программы можно получить заем в размере 95 миллионов рублей. Однако вернуть долг требуется в течение 15 лет. Приобретать квартиру допускается на первичном или вторичном рынке недвижимости.

В первом случае жильё предоставляется в домах, возведённых компанией «Желдорипотека». Эти квартиры не будут просторны и эксклюзивны, зато их стоимость значительно ниже, чем у перекупщиков и риэлторов. При приобретении жилья на вторичном рынке право выбора остаётся за сотрудником РЖД.

Сотрудникам полиции

Служащие МВД относятся к категории социально незащищённых граждан. Госпомощь на приобретение собственного жилья предоставляется, если:

• есть необходимость улучшения жилищных условий;
• стаж работы не менее 10 лет;
• заемщик не является нанимателем государственного или муниципального жилья, а также собственником либо супругом владельца жилплощади, размер которой превышает 18 м2 на одного человека;
• находящаяся в собственности недвижимость пребывает в аварийном состоянии;
• в квартире проживают одновременно несколько семей.

Многодетным семьям

К категории многодетных относятся семьи, соответствующие следующим критериям:

• воспитывающие не менее трёх детей – родных или приёмных;
• дети младше 18 лет;
• брак между родителями официально зарегистрирован.

В некоторых субъектах РФ эти цифры могут отличаться. Например, в Республике Марий Эл многодетной считается семья, в которой четверо детей, а в Ингушетии – не менее пяти.

По программе «Доступное жильё» многодетная семья может получить льготную ипотеку на следующих условиях:

• срок кредитования – до 30 лет;
• размер авансового платежа не превышает 20%;
• ставка – до 11%. Например, в Сбербанке в IV квартале 2024 года этот показатель равен 9,5%;
• возможность использования маткапитала;
• при рождении очередного ребёнка предоставляются трёхлетние кредитные каникулы.

Особенности региональной ипотеки

Дополнительные льготы для бюджетников по ипотеке предоставляют также субъекты РФ. Рассмотрим этот вопрос на примере двух крупных российских городов:

• Новосибирск. Можно выбрать одну из двух программ по улучшению условий проживания. Первый вариант госпомощи – из местного бюджета выделяются средства в объёме до 20% от размера авансового платежа. Второй вариант – бюджетные средства направляются на покрытие начисленных по кредиту процентов.
• Санкт-Петербург. Размер первоначального взноса – 20% от рыночной стоимости квартиры. Срок выплаты оставшихся 80% составляет 10 лет при нулевой процентной ставке. По окончании расчётного периода государство покрывает 20% от стоимости приобретённого жилья. Взять ипотечную ссуду на таких условиях могут лишь бюджетники, нуждающиеся в улучшении условий проживания, стаж работы которых более 5 лет.

Виды залогового обеспечения ипотечного займа

Залог представляет собой дополнительную гарантию возврата денег финансовой организации. Размер, форма и порядок залога прописываются в договоре кредитования.

Использовать собственность государства в качестве залога неправомерно – природные ресурсы, землю или специальные объекты.

В качестве залога может выступать недвижимое имущество, ценные бумаги и права собственности.

Объект залога остается в распоряжении кредитополучателя или передаётся финансовой организации до погашения долга. Более распространённым является первый вариант, поскольку залоговое имущество может быть для заёмщика источником получения прибыли. При этом кредитополучатель должен застраховать этот объект от рисков различного рода.

Одним из ключевых пунктов ипотечного договора является обеспечение сохранности залога. Банк имеет право проверять состояние залогового объекта. Если должник утратит имущество, кредитор законно потребует погасить задолженность досрочно.

Условия выдачи займа банками

Несмотря на обилие ипотечных программ, все они предполагают стандартные условия оформления договора кредитования:

• срок действия договора – до 30 лет;
• первоначальный взнос – 10-25%;
• низкая ставка кредитования. По мнению финансовых экспертов, среднее значение этого параметра к концу 2024 года опустится ниже 10%;
• наличие постоянного дохода;
• соответствующий уровень ликвидности приобретаемого за счёт заёмных средств объекта;
• возможность привлечения созаёмщиков.

Погашение ипотечного кредита

Жилкредит можно погашать по одной из следующих схем:

• Дифференцированные платежи. Этому графику характерно уменьшение с каждым месяцем объёма регулярных выплат.
• Аннуитетные платежи. Выплата долга производится равными частями. В начале срока кредитования большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов.

Ещё один вариант закрытия действующего ипотечного договора – рефинансирование. Такой подход предусматривает перекредитование под более низкие проценты в другом банке.

Плюсы и минусы

Приобретение жилья в ипотеку имеет свои плюсы и минусы. Из преимуществ можно выделить:

• отсутствует необходимость копить крупную сумму денежных средств для приобретения жилья;
• уверенность в юридической чистоте покупаемой квартиры;
• продолжительный срок кредитования;
• возможность компенсации выплаченных процентов за счёт программ госпомощи.

К недостаткам ипотечного кредитования эксперты относят:

• довольно высокие процентные ставки;
• значительная переплата по кредиту;
• сложность подбора и оформления недвижимости;
• риск потерять жильё по причине неплатежеспособности.

Обслуживать договор ипотеки придётся много лет, поэтому решение взять жилкредит должно быть тщательно взвешенным.

5 правил комфортной ипотеки: Видео