Многие из нас мечтают владеть недвижимостью за границей. Но не каждый россиянин имеет собственные средства в объёме, достаточном для приобретения квартиры или дома в другой стране. Оформление долгосрочного жилкредита позволит решить эту проблему. При этом ипотека за рубежом предоставляется на тех же условиях, что и в России – приобретаемая недвижимость выступает в качестве залогового обеспечения возврата выданных банком заёмных средств. Но надо понимать, что иностранные финансовые организации из-за повышенного риска неохотно идут на сотрудничество с нерезидентами.
Когда приобретается ипотечное жилье за границей
Причины проведения подобной сделки, конечно, разные. 25% покупателей приобретают жильё за рубежом с инвестиционной целью. Второй по значимости фактор – семейные причины, которые мотивируют обзавестись недвижимостью за рубежом 15% покупателей из России. И, наконец, бизнес-эмиграция, а также оформление вида на жительство являются целью покупки жилых квадратных метров в другой стране для 10% покупателей-россиян.
Оставшиеся 50% наших соотечественников, приобретающих жильё за границей, намерены использовать его для отдыха. Как правило, это недвижимость, расположенная в регионах бальнеологических и горнолыжных курортов. Но однозначно утверждать, что такая сделка в любом случае будет выгодна, нельзя. Так, нередко покупатели зарубежного жилья сталкиваются с несоответствием фактического результата ожиданиям. Например, курортная недвижимость может большую часть года пустовать, принося лишь убытки.
В какой валюте брать заем
Ответ на этот вопрос зависит прежде всего от срока действия договора жилкредитования. Если он составляет 1-3 лет, тогда целесообразно брать ссуду в евро – его курс сейчас отражает относительную слабость процесса восстановления европейской экономики.
Ипотека за рубежом в рублях не выдаётся. Заем придётся оформлять в евро, долларах или местной валюте.
Таким образом, при доходе в рублях, гражданин рискует тем, что обслуживание кредита может подорожать. Причём невысокая процентная ставка поможет лишь отсрочить дефолт заёмщика. Впрочем, возможен и благоприятный ход развития событий – если отечественная валюта укрепится.
Страны с привлекательными условиями по ипотечному кредитованию для россиян
Рассматривая вопрос приобретения зарубежной недвижимости, наши соотечественники отдают предпочтение в первую очередь Европе, затем – Америке, а потом уже странам Востока. Например, в Америке, заплатив $200 000, можно стать владельцем дома с двумя спальнями. Покупка в Турции виллы площадью 270 м2 обойдётся примерно в 58 000 евро. А в Германии небольшую квартиру (порядка 40 м2) можно купить за 14 000 евро. Наиболее привлекательные условия ипотечного кредитования для россиян предлагаются в следующих странах:
Страна | Ставка, от | Срок, до | Размер, до |
---|---|---|---|
Израиль | 3,5% | 30 лет | 0.6 |
Франция | 2,9% | 25 лет | 0.8 |
Кипр | 3,6% | 40 лет | 0.7 |
Испания | 4,3% | 40 лет | 0.6 |
Германия | 3,9% | 20 лет | 0.6 |
Интересно, что объем отдельно взятого ипотечного кредита в Испании до кризиса 2008 года мог составлять 110% от стоимости объекта. В эту сумму входили не только средства, подлежащие перечислению продавцу, но и налоги, взимаемые за проведение сделки купли-продажи недвижимости. Обвал сектора ипотеки обусловил ужесточение условий выдачи долгосрочных кредитов. Но позитивные тенденции не могли остаться незамеченными – банки этой страны улучшили условия оформления жилищных займов.
Сегодня ипотека для россиян в Испании предоставляется всеми кредитными учреждениями, работающими в данном сегменте финансового рынка. Это и самый популярный банк La Caixa, являющийся аналогом Сбербанка, и такие крупные банковские структуры, как Sabadell, Bankia, Santander, Bankinter, Popular, BBVA.
Как правило, срок ипотечного кредитования в этой стране составляет 20-30 лет. Банкам выгодно выдавать ссуды на длительный период времени. Да и для заёмщиков это тоже плюс, так как регулярный платёж снижается. Приведём ещё несколько цифр: при покупке в Испании квартиры в ипотеку, оформленную на 20 лет, при стоимости этого жилья 100 тыс. евро объём ежемесячного взноса будет всего 270-300 евро.
Страны, в которых сложно получить ипотечный кредит
Многие финансовые учреждения западных стран ужесточили требования к клиентам-резидентам России. Участники рынка сходятся во мнении, что причина данного явления связана со сложностями перевода денег за границу. Другой немаловажный фактор – легальность происхождения денег. К покупателю, способному доказать документально, что на покупку недвижимости он направляет средства, полученные от продажи ранее имеющегося жилья, вопросы не возникают. А вот если заявитель покажет, что деньги получены за некую услугу с Сейшельских Островов, банк может попросить представить справку, подтверждающую уплату налогов.
Список стран, в которых получить ипотечный кредит нашему соотечественнику очень сложно, размещён в таблице.
Страна | Ставка фиксированная, от | Срок, лет | Размер, до |
---|---|---|---|
Великобритания | 4,5% | От 5 | 0.7 |
Австрия | 3,5% | До 25 | 0.6 |
Швейцария | 1,75% | До 10 | 0.5 |
Чехия | 0.05 | До 35 | 0.6 |
Италия | 3,5% | До 20 | 0.6 |
Нельзя обойти вниманием ещё один вопрос. Многие россияне, выехав на заработки в Болгарию, остаются там для постоянного проживания. Компания-работодатель не всегда предоставляет наёмному работнику жильё, а если и делает это, зачастую на невыгодных условиях. Поэтому многие принимают решение обзавестись собственной квартирой.
Следует отметить, что условия долгосрочного жилкредитования в Болгарии ещё более невыгодные, даже по сравнению с нашей страной. Это и наличие дополнительных комиссий, и относительно высокая ставка (значение последнего показателя в разных банках варьируется в пределах 7,1-15%). Хотя ипотека в Болгарии для россиян является возможным вариантом решения жилищной проблемы, всё-таки эти минусы не нивелируются довольно низкой стоимостью квартир. Так, по состоянию на середину 2024 года стоимость одного квадратного метра жилья в этой стране колебалась вблизи отметки 533 евро (около 630 долларов). Для сравнения: на второе полугодие 2024 года в России норматив этого параметра установлен на уровне 38296 рублей (немногим больше 650 долларов).
Таким образом, с учётом дополнительных затрат брать нашему соотечественнику ипотеку в Болгарии невыгодно. Уж лучше присмотреться к застройщикам, предлагающим услугу по рассрочке платежа.
Оформление ипотеки за рубежом
Последовательность процедуры оформления ипотечного займа за рубежом такая же, как в отечественных банках:
- Подбирается объект недвижимости.
- Определяется оптимальная программа ипотечного кредитования.
- Формируется пакет документов. Каждый из них необходимо перевести на язык страны, в которой оформляется ипотека, и перевод нотариально заверить.
- Подать бумаги в финансовую организацию.
- Дождаться принятия решения банка о выдаче ссуды.
- При одобрении кредитования на лицевой счёт продавца заёмщиком переводятся средства в размере первоначального взноса.
- После подписания договора продавец получает оставшуюся сумму, а заёмщик становится владельцем дома или квартиры.
Пакет документов
Чтобы инициировать рассмотрение кредитной заявки, в банк нужно подать:
- загранпаспорт;
- паспорт гражданина РФ;
- справку о полученных за последние 1 или 2 года доходах и другие документы о наличии денежных средств (банковская выписка со счета);
- справку из налоговой инспекции;
- трудовой договор (если кредитополучатель работает в этой стране);
- документы на имеющуюся в России недвижимость;
- данные по стабильным расходам (справки о проведённых по обязательным платежам выплатах);
- договор купли-продажи недвижимого имущества.
В некоторых странах может потребоваться письмо-рекомендация из российского банка, справка о том, что по действующим кредитам долги отсутствуют, и бумага о составе семьи.
Налоги в России
На россиянина, взявшего ипотеку в зарубежном банке, распространяется требование ст.21 Налогового кодекса РФ.
Если ставка по займу или ссуде в валюте меньше 9%, возникшая у кредитополучателя выгода облагается налогом на доходы физлиц по ставке 35%.
Учитывая, что источник дохода находится за пределами РФ, налогоплательщику вменяется самостоятельное исчисление, декларирование и уплата налога на доходы физлиц, исходя из их объёма.
Плюсы и минусы
Для выяснения плюсов и минусов кредитования за рубежом сравним его условия с ипотекой в отечественных банках. Из преимуществ можно выделить:
- низкие процентные ставки;
- невысокая стоимость. Приобретать во многих странах жильё даже в кредит выгодно по той причине, что заоблачные цены квадратного метра просто отсутствуют.
К недостаткам следует отнести:
- банки далеко не всех стран демонстрируют лояльность к иностранцам;
- досрочное погашение облагается штрафом;
- значительная минимальная сумма кредита – порядка €100 000;
- высокий первоначальный взнос. Большинство иностранных банков требует проведение авансового платежа в размере 40-60%;
- не исключен комиссионный сбор за оформление кредита.
Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что оформление ипотечного кредита за рубежом требует значительных финансовых и временных затрат. Однако приобретение недвижимого имущества в другой стране – это выгодное капиталовложение, даже когда покупка проводится за счёт заёмных средств.