Покупка собственной недвижимости в кредит – явление вполне распространенное и удобное. Ведь сразу после оформления договора с банком счастливый обладатель жилого пространства может вступить в право владения и начать обустраивать свой быт. Но далеко не все знают, какие еще существуют варианты использования данной покупки. К примеру, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? С этим вопросом следует разобраться еще до того, как обременить себя финансовыми обязательствами.
Ипотечное кредитование – в чем суть
Сегодня довольно часто можно встретить в обиходе банковский термин «ипотека», смысл которого до конца понятен далеко не каждому. Первичное понимание данного понятия сводится к займу денежных средств, которые позволяют приобрести недвижимость.
Говоря более профессиональным языком, данная разновидность кредита представляет собой метод залога, в роли которого выступает личное недвижимое имущество заемщика. Чаще всего таковым является объект кредитования.
При этом тонкости ипотечного кредитования в каждом финансовом учреждении могут существенно отличаться. Неизменным всегда остается только один факт – пока заемные средства не будут полностью возмещены кредитору, квартира будет принадлежать последнему.
Без согласия банка покупатель жилья может прописать в нем себя и свою семью, а может сдать данное имущество в аренду. Но вот если речь будет идти о том, чтобы передать право на владение имуществом другому лицу, в данном случае участие кредитора уже исключить будет невозможно.
Существует ли возможность оформить дарственную
Для начала следует понимать, что отношения между кредитором и заемщиком подчиняются предписаниям, оговоренным в Гражданском своде законов РФ, в ФЗ «Об ипотеке» и в законе, регулирующем порядок регистрации вступления в право владения недвижимым имуществом.
Можно ли ипотечную квартиру подарить, четко прописано в статье 37 закона «Об ипотеке», в которой упоминается, что имущество, которое является залогом для кредитора, может быть передано получателем кредита иному лицу посредством продажи, обмена, дарения или любым другим способом, но только при согласии залогодержателя, а именно банка.
Итак, выдав кредитные средства покупателю недвижимости, банковское учреждение получает полные права владения данной собственностью до того момента, пока не получит обратно свои средства в полном объеме. Если же заемщик не выплачивает положенные взносы, кредитор может продать залоговое имущество, погасить кредит и неустойку, а оставшиеся средства, если таковые будут, может вернуть заемщику.
Закладная на квартиру вполне может быть причислена к одной из разновидностей ценных бумаг, которая может быть уступлена банком другому финансовому учреждению. Когда меняется собственник квартиры, рискует в первую очередь кредитор, поскольку меняется лицо, которому банк может предъявить предусмотренные договором требования.
Чаще всего то, можно ли подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке, или полностью всю квартиру, прописываются в договоре кредитования. Но в любом случае осуществить данную процедуру в обход банка не удастся.
Как показывает практика, подарить залоговую квартиру можно только в двух случаях:
- Когда данное условие прописано в кредитном договоре.
- Когда заемщик получает разрешение кредитора, которое прописывается в документе отдельным пунктом.
Обычно возможность, можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке, в изначальной версии заемного контракта исключена. Но заемщик имеет право настаивать на внесении данного условия в документ еще на этапе заключения сделки с банком.
Как добиться согласия кредитора
Прежде чем преподнести в дар третьему лицу свою ипотечную квартиру, следует помнить, что при смене собственника договор кредита не утратит своей силы. Это означает, что процедура дарения сулит одариваемому прохождение всех ступеней проверки на платежеспособность, как это было с первоначальным заемщиком.
Во внимание банк примет такие характеристики:
- общий месячный доход;
- количество лиц, находящихся на иждивении;
- сумму ежемесячных расходов;
- стабильность дохода.
При этом лицо, которое получает такую квартиру в дар, должно хорошо понимать, что отныне оно становится плательщиком долгосрочного кредита и перенимает на себя все обязательства по договору.
Отсюда следует, что при желании или необходимости оформить дарственную заемщик должен обратиться в банк с заявлением соответствующей формы. Чтобы ходатайство получило одобрение, необходимо обосновать необходимость проведения данной операции. К примеру, такой причиной может стать ухудшение здоровья заемщика.
При этом решение банка непременно будет отрицательным, если договор дарения принесет самому учреждению дополнительные риски. Так, скажем, вряд ли увенчается успехом попытка подарить квартиру человеку преклонных лет или несовершеннолетнему лицу. Вместе с доказательствами целесообразности сделки даритель должен предоставить своему кредитору такие бумаги:
- Удостоверение личности одариваемого лица.
- Проект договора дарения.
- Подтверждение права собственности на залоговую недвижимость.
Приняв во внимание все обстоятельства, банк примет решение.
Возможно ли осуществить сделку без разрешения банка
Вполне логично в свете вышеизложенного будет звучать вопрос: если квартира в ипотеке, можно ли оформить дарственную без согласия банка? И в таких обстоятельствах важно помнить, что любая сомнительная сделка, которая будет осуществлена за спиной кредитора, при ее выявлении не будет иметь под собой законных оснований.
Как известно, передача всех прав на недвижимость обязательно фиксируется в государственном реестре. Все сделки, которые не прошли данную процедуру, априори считаются незаконными.
Кроме того, в реестре содержатся все сведения относительно ипотечного жилья, включая договор кредитования. По этой причине переход права владения собственностью обычно довольно тщательно проверяется, и кадастровая палата может не удовлетворить ходатайство о дарении, если не будет получено одобрение кредитора.
Если же в силу каких-то причин дарственная все же будет зарегистрирована, банк по своей инициативе может добиться аннулирования данной сделки. Потому, отвечая на вопрос, можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка, следует отметить, что если такая сделка будет проведена, последний вполне законно может потребовать преждевременного погашения займа. Если же обязательства не будут выполнены заемщиком, кредитор имеет право продать залоговое жилье.
Как проходит дарение ипотечного жилья
Итак, оформление сделки дарения возможно исключительно при внесении соответствующего пункта в кредитный договор и после одобрения банком. Как правило, шансов получить такое разрешение больше у тех, кто своевременно вносил все предыдущие платежи.
Порядок заключения сделки обычно включает такие этапы:
- Заемщик подает заявление в кредитующий банк с просьбой разрешить оформить дарственную.
- При положительном исходе дела заемщик готовит необходимый комплект бумаг и проводит процедуру дарения.
- Сделка проходит регистрацию в реестре и проверяется на законность.
- Если все прошло успешно, одариваемое лицо получает свидетельство о приобретении в дар собственности с обременением, то есть с ипотечными обязательствами.
Особенности составления договора дарения
Первое, что следует помнить, – данный документ должен быть составлен исключительно в письменной форме. Текст может носить произвольный характер. При этом не требуется проходить процедуру нотариального заверения. Главное, чтобы составлен документ был грамотно с юридической точки зрения и был зарегистрирован в Государственном реестре. Пройти процедуру регистрации необходимо в течение года, иначе документ утратит легитимность.
Договор
Сам документ должен содержать информацию такого порядка:
- Реквизиты трех сторон: дарителя, кредитора, одариваемого.
- Ссылку на перечень документов, на основании которых квартира является собственностью дарителя.
- Техпаспорт на объект дарения.
- Указание на то, что передается имущество в дар безвозмездно.
- Список обязанностей и прав всех заинтересованных сторон.
- Порядок передачи прав владения жильем с указанием на то, что оно находится в залоге у банка.
- Подписи всех участников сделки.
Документы
Для проведения сделки понадобятся такие бумаги:
- Паспорт дарителя.
- Паспорт одариваемого.
- Документ, устанавливающий право собственности на квартиру.
- Технический паспорт на объект дарения.
- Выписка из госреестра прав собственности.
- Согласие второго супруга на передачу права собственности, если квартира была куплена в браке.
- Выписка из домовой книги.
- Выписка, выданная опекунским советом, если процедура затрагивает права несовершеннолетних граждан.
- Разрешение кредитора.
Если владельцами жилья являются одновременно несколько человек, каждому из них нужно будет поставить свою подпись на договоре.
Налоги
Дарственная на квартиру в ипотеке может быть оформлена только с учетом оплаты необходимых пошлин, поскольку данная сделка относится к категории налогооблагаемых. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при заключении сделки между людьми, не связанными родственными узами, размер пошлины составляет 13% от стоимости подаренной квартиры.
Если же стороны договора (даритель и одариваемый) являются родственниками, тогда никакой налог не взимается. А вот если лицо, получившее в дар ипотечное жилье, решит продать его до истечения трехлетнего периода после сделки, тогда оно должно будет заплатить налог с той суммы, которая превышает 1 миллион рублей.
