Нередко ежемесячных выплат после ухода на пенсию не хватает, особенно это касается лиц, не получающих помощь со стороны детей и внуков. Поэтому приходится задумываться об оформлении пожизненной ренты. Такой финансовый инструмент может быть реализован и с помощью банков. Разберемся, оформляется ли обратная ипотека в 2024 году в России, и как работает такая программа.
Что это такое
Несмотря на название, с классической ипотекой обратная сходства не имеет. Если жилищный заем в основном оформляют лица, у которых нет недвижимости, то обратная ипотека, напротив, для тех, у кого имеется в собственности жилье. Прежде чем отвечать на вопрос, что такое обратная ипотека, стоит уделить внимание пожизненной ренте.
Суть ренты заключается в том, что одинокий пенсионер продает свое недвижимое имущество, но сохраняет право проживать в нем до наступления смерти. Покупатель обязуется содержать бывшего владельца недвижимости, пока последний не умрет. После смерти пенсионера новый собственник может распоряжаться жильем по своему усмотрению.
Обратная ипотека наделена иным механизмом действия.
Став участником данной программы, пенсионер передает банку свое жилье в залог, но продолжает проживать в нем. Финансовое учреждение при этом выплачивает пожилому клиенту ежемесячное пособие.
После смерти заемщика банк продает заложенную квартиру, возвращает свои затраты.
Ключевое отличие от пожизненной ренты состоит в том, что гражданин в любой момент может выйти из программы, уплатив банку определенную сумму, и вывести имущество из залога. Владельцем квартиры по-прежнему является заемщик. А рента означает окончательный переход прав собственности к покупателю.
Обратная ипотека получила широкое распространение в США и в Западной Европе. Для российской банковской практики это новый продукт. Впервые он появился в стране в 2024 году. Инициатором введения программы стало Агентство ипотечного жилищного кредитования. Если за рубежом механизм обратной ипотеки отработан четко, то в России такая программа только начинает свою работу. С 2024 года ипотека доступна исключительно гражданам пенсионного возраста.
Кто может получить
Банк предъявляет следующие требования к будущим залогодателям:
- гражданство РФ;
- возраст не менее 68 лет;
- отсутствие наследников.
Кроме этого, существует ряд условий для тех, кто желает воспользоваться обратной ипотекой:
- Гражданин владеет недвижимостью не менее трех лет.
- Выплата денежных средств начинается после оформления договора и подписания соглашения о передачи имущества в качестве обеспечения.
- От лиц, прописанных в квартире, потребуется нотариально заверенное согласие выписаться сразу же после смерти заявителя.
- Недвижимый объект соответствует требованиям банка.
Финансовое учреждение проводит тщательную проверку передаваемого имущества. Это может быть только квартира. Недвижимость также должна соответствовать определенным требованиям:
- Объект находится в пределах РФ.
- Квартира располагается в доме, в котором не менее четырех этажей.
- Жилье не является аварийным и требующим капитального ремонта.
- Право собственности оформлено на одного человека.
- Передача в залог сопровождается оформлением страховки на жилье.
С 2024 года стали рассматриваться нововведения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:
- возможность передачи в качестве залога не только недвижимости, но и транспорта;
- увеличение категорий граждан, имеющих право на оформление обратной ипотеки.
Если сейчас ипотека, обратная кредиту, доступна лишь для пенсионеров, то после внесения изменений ею смогут воспользоваться и малообеспеченные граждане, у которых имеется в собственности недвижимость, но не хватает средств для проживания.
Способы получения средств
Законодательством предусмотрено две формы выплаты денег за передачу недвижимости в залог:
- Одним платежом. Такая форма предполагает единовременную передачу денег гражданину. Размер займа рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры. Этот способ подойдет тем, кому необходима крупная сумма сразу, (например, на оплату дорогостоящего лечения).
- Ежемесячные выплаты. Эта форма более популярна среди пожилых людей. Ведь такая прибавка к пенсии дает уверенность в завтрашнем дне. К тому же, если заемщик пожелает вернуть недвижимый объект, сделать это будет проще, чем при единоразовом отчислении.
Порядок оформления
Процедура оформления состоит из следующих этапов:
- Поиск финансового учреждения, в линейке которого присутствует такой продукт.
- Сбор документов.
- Подача заявки в банк на рассмотрение.
- Оценка недвижимости.
- Подписание кредитного соглашения и договора залога.
Необходимые документы
Для оформления обратной ипотеки потребуется следующие бумаги:
- заполненное заявление;
- национальный паспорт;
- правоподтверждающее свидетельство на жилье;
- кадастровый паспорт;
- справка, свидетельствующая об отсутствии долгов по оплате за коммунальные услуги.
После положительного ответа банка потребуются такие документы:
- свидетельство о семейном статусе;
- выписка из домовой книги, в которой указано количество прописанных лиц;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на жилплощадь;
- нотариальное согласие супруга;
- нотариальное согласие всех зарегистрированных на площади членов выписаться из квартиры после смерти собственника;
- выписка из лицевого счета.
Возможные риски
Несколько пугает то, что недвижимость будет обременена банковским залогом. Однако не стоит бояться выселения из квартиры. Продажа имущества произойдет только после смерти заемщика, а до ее наступления он может спокойно проживать на своей жилплощади.
Единственным поводом для выселения может стать факт неоплаты коммунальных услуг. Но даже в этой ситуации банк дает время на исправление ситуации. К тому же сумма задолженности должна быть существенной. Как правило, пожилые люди вносят квартплату исправно.
Пенсионеров нередко обманывают близкие люди. Узнав о том, что банк выплачивает родственнику подобный кредит, они могут попытаться завладеть деньгами. Следует быть осторожнее. Желательно вовсе никому не рассказывать о заключенной с финансовым учреждением сделке.
Куда обращаться
Перечень кредитных организаций, работающих по описываемой программе, пока небольшой. В настоящее время обратную ипотеку предлагают оформить:
- Росэнергобанк;
- Мособлбанк;
- Бинбанк.
- Нестабильность цен на рынке недвижимости. При выдаче займа у квартиры может быть одна цена, а после смерти заявителя она может существенно снизиться. Предсказать, когда заемщик уйдет из жизни, невозможно. Если это продлиться более 10 лет, не исключено, что банк потерпит убытки.
- Ограниченные финансовые возможности. Не у каждого банка найдутся средства на длительное обслуживание пенсионера.
Преимущества и недостатки
Главным минусом обратной ипотеки является то, что квартиру не получится передать по наследству. Однако для пенсионеров, которые находятся в плохих отношениях с родственниками, этот недостаток становится преимуществом.
К положительным аспектам можно отнести:
- Получение дополнительного источника доходов в виде банковских выплат.
- Возможность вернуть квартиру, если заемщик передумает.
- Право собственности на недвижимый объект до конца жизни остается у заемщика, в отличие от договора пожизненной ренты.
- Снижение риска мошеннических действий со стороны родственников, желающих завладеть квартирой. Пока имущество в банковском залоге, никто не сможет его получить.
Несмотря на то что в полной мере описываемая программа еще не заработала в стране, прогнозируется ее положительное развитие в будущем. Она направлена на вытеснение пожизненной ренты с рынка, а значит, на усиление безопасности для пенсионеров и повышение уровня их жизни.
